Fragen & Antworten

Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er ist die zentrale Größe jedes Verkehrswertgutachtens und Grundlage für Verkauf, Erbauseinandersetzung oder Steuerfragen.

Der Verkehrswert bildet den aktuellen Marktpreis ab. Der Beleihungswert ist der vorsichtiger angesetzte Wert, den Banken bei der Kreditvergabe zugrunde legen – er soll auch bei künftigen Marktschwankungen dauerhaft erzielbar sein und liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert.

Der Bodenwert ist der individuelle Marktwert Ihres Grundstücks. Der Bodenrichtwert ist ein regionaler Durchschnittswert. Wir helfen Ihnen mit einer Bodenwertermittlung in Osnabrück, die auf offiziellen Daten basiert.

Wir nutzen das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV. Diese Methoden liefern nachvollziehbare, marktkonforme Immobilienbewertungen für Banken, Gerichte und Privatkunden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die bundesweit verbindliche Rechtsgrundlage für die Verkehrswertermittlung. Sie regelt die anerkannten Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – sowie die zu verwendenden Marktdaten. Gutachten nach ImmoWertV sind dadurch nachvollziehbar und für Gerichte, Behörden und Finanzämter geeignet.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und spiegelt Lage, Objektart und Risiko wider: Je höher der Liegenschaftszins, desto niedriger der Ertragswert – und umgekehrt.

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie hängt vom Baujahr, vor allem aber vom Modernisierungszustand ab und beeinflusst Ertrags- und Sachwert erheblich. Ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer kann zudem die steuerliche Abschreibung (AfA) erhöhen.

Der Bewertungsstichtag ist der Tag, auf den sich der ermittelte Wert bezieht – maßgeblich sind die Marktlage und der Gebäudezustand an genau diesem Datum. Wichtig: Der Stichtag kann auch in der Vergangenheit liegen, etwa der Todestag bei einer Erbschaft oder der Tag der Trennung bei einer Scheidung. Eine solche rückwirkende Bewertung ist für uns Routine.

Maßgeblich ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Flächen unter Dachschrägen zählen je nach Höhe nur anteilig, Balkone und Terrassen meist zu einem Viertel. Abweichende Angaben – etwa aus alten Bauunterlagen – führen häufig zu falschen Kaufpreisen oder Mieten. Im Rahmen der Bewertung prüfen wir die Flächenangaben und messen bei Bedarf nach.

Die Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien der Landkreise und Städte. Sie führen die Kaufpreissammlung – eine Datenbank aller notariell beurkundeten Immobilienverkäufe – und leiten daraus Bodenrichtwerte und weitere Marktdaten ab. Diese offiziellen Daten sind eine wichtige Grundlage unserer Bewertungsverfahren.

Es gibt zwei Arten: Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Bausubstanz, der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Verbräuchen der letzten Jahre. Für die Bewertung liefert der Energieausweis wichtige Hinweise auf den energetischen Zustand – eine schlechte Energieklasse bedeutet oft anstehende Sanierungskosten und wirkt sich damit auf den Verkehrswert aus.

Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer in einem pauschalen Verfahren – oft ohne Besichtigung. Fällt dieser Wert zu hoch aus, können Sie nach § 198 BewG mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen und so Steuern sparen. Anerkannt werden dafür u. a. Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.

Beim Zugewinnausgleich ist der Wert der Immobilie oft der größte Streitpunkt. Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft eine objektive Grundlage für die Auseinandersetzung – häufig lässt sich damit eine teure gerichtliche Beweisaufnahme vermeiden. Bewertet wird auf die maßgeblichen Stichtage, etwa den Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Mehr dazu auf unserer Seite Zugewinn & Eheauseinandersetzung.

Können sich Miteigentümer – etwa eine Erbengemeinschaft oder getrennte Eheleute – nicht einigen, kann jeder die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, oft unter Marktwert. Ein frühzeitiges neutrales Gutachten schafft eine faire Grundlage für Auszahlung oder freien Verkauf und hilft, die Versteigerung zu vermeiden. Siehe auch Erbauseinandersetzung und Zwangsversteigerung.

Bei vermieteten Immobilien können Sie nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben (AfA), nicht den Grund und Boden. Die pauschale Aufteilung des Finanzamts fällt für Eigentümer oft ungünstig aus. Eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung weist den tatsächlichen Gebäudeanteil nach – und kann so die jährliche Abschreibung spürbar erhöhen.

Das hängt vom Anlass ab: Bei vermieteten Immobilien können Gutachterkosten als Werbungskosten in Betracht kommen, bei einer Erbschaft als Nachlassregelungskosten – etwa für ein Gutachten nach § 198 BewG. Die Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater; gern stimmen wir uns direkt mit ihm ab. Einen Überblick gibt unsere Seite Steuerliche Belange.