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Nutzungsdauer von Immobilien

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Eines der wohl wichtigsten Themen unseres Büros ist die Berechnung der Nutzungsdauer von Immobilien, besonders die Berechnung der Restnutzungsdauer. Mit einem solchen Gutachten wird Ihnen als Vermieter eine höhere, steuermindernde Abschreibung gem. § 6 Abs. 6 ImmoWertV ermöglicht. Setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung, um darüber zu beratschlagen, ob ein solches Gutachten für Sie infrage kommt.

Was ist die Nutzungsdauer einer Immobilie?

In aller Regel verliert ein Gebäude mit der Zeit an Wert. Gemäß § 4 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die Nutzungsdauer bzw. die Abschreibungsdauer von Immobilien eine grobe Prognose über die Dauer der Bewirtschaftung des Gebäudes und inwiefern es noch genutzt werden kann. Dies können ganz unterschiedliche Werte sein, dabei kommt es vor allem auf das Baujahr der Immobilie an. Grundsätzlich kann man jedoch von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgehen.

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Wie wird die Nutzungsdauer einer Immobilie berechnet?

Der Ausgangspunkt einer jeden Berechnung der Nutzungsdauer ist das Gebäudealter bzw. das Baujahr der Immobilie. Dabei ist die erste logische Schlussfolgerung: je älter das Gebäude, desto geringer ist die Restnutzungsdauer. Ein weiterer wichtiger Faktor ist, ob und inwiefern Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Dazu zählen vor allem Maßnahmen, durch die eine Verbesserung der Wohn- oder Nutzungsqualität bewirkt wird oder auch wesentliche Verbesserungen zur Einsparung von Energie und Wasser. Eine komplett kernsanierte Immobilie kann positiv dazu beitragen, dass die Nutzungsdauer einer Immobilie enorm angehoben wird. Dementsprechend spielen Schäden ebenfalls in die Nutzungsdauer hinein. Bei einer Immobilie mit erheblichen Schäden kann es schwierig werden gute Ergebnisse zu erzielen.

Ein weiterer Faktor ist die Gebäudeart. Bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern die älter als 30 Jahre sind, kommt man auf gute Ergebnisse. Bei Gewerbeobjekten kommt man jedoch schon bei einem Alter von 10-20 Jahren auf gute Ergebnisse.

Letztendlich werden alle Faktoren und Umstände der Immobilie begutachtet, um herauszufinden welche davon in wirtschaftliche Nutzung der Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass eine exakte Nutzungsdauer nicht benannt werden kann, sondern lediglich eine Schätzung.

Wofür benötige ich ein Restnutzungsgutachten?

Wenn Sie Immobilien vermieten, dürfen Sie jährlich einen Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben lassen. Damit Sie bei dem Finanzamt nicht mehr für Ihre Immobilie zahlen müssen, als sie eigentlich wert ist, kann der Wertverlust ausgeglichen werden. Jedoch braucht das Finanzamt dafür einen Beleg. An dieser Stelle kommt ein Restnutzungsgutachten ins Spiel. Unsere zertifizierten Gutachter mit jahrelanger Erfahrung erstellen Ihnen ein vollumfängliches Gutachten. Dabei werden die Gebäudeunterlagen und -informationen sorgfältig durchgegangen. Dazu zählen unter anderem die Grundrisse und der Lageplan der Immobilie. Aber auch der Energieausweis wird studiert. Natürlich werden ebenfalls Fotos benötigt und wenn diese in Verbindung mit den anderen Unterlagen aussagekräftig genug sind, kann auf eine Besichtigung vor Ort verzichtet werden. Jedoch ist eine solche Besichtigung in jedem Falle von Vorteil, damit sich der Sachverständige selber ein eigenes Bild von der Immobilie machen kann.

Die Erstellung eines solchen Gutachtens kann unterschiedlich lange dauern. Ihre Wünsche werden in jeglicher Hinsicht von unseren Sachverständigen berücksichtigt und individuelle Fristen können selbstverständlich abgesprochen werden.

Ebenfalls ist es noch wichtig zu erwähnen, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer nicht nur von steuerlicher Relevanz ist. Auch bei einer Investitionsplanung oder einer allgemeinen Wertermittlung der Immobilie ist ein solches Gutachten von Vorteil. Fragen hinsichtlich der Kaufpreishöhe oder ob sich eine Investition in die Immobilie überhaupt lohnen, werden davon beeinflusst.

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