Sachverständigenbüro · Steuerliche Bewertung
Wer für eine vermietete Immobilie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, darf höher abschreiben – aus 2 % können 4 % oder mehr werden. Wir erstellen das Gutachten, das dieser Nachweis erfordert: objektbezogen, nachvollziehbar begründet und zur Vorlage beim Finanzamt geeignet.
Der Effekt
Der reguläre AfA-Satz unterstellt pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer – unabhängig davon, in welchem Zustand Ihr Gebäude tatsächlich ist. Ein Gutachten ersetzt diese Pauschale durch den objektbezogenen Wert.
Statt 2,0 % gilt 100 % geteilt durch die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer. Bei 25 Jahren sind das 4,0 % – die jährliche Abschreibung verdoppelt sich.
Die Mehr-Abschreibung senkt das zu versteuernde Einkommen in jedem Jahr der Restnutzungsdauer. Häufig übersteigt bereits die Ersparnis des ersten Jahres das Honorar.
Wir legen die Herleitung vollständig offen – Gesamtnutzungsdauer, Gebäudealter, Modernisierungsgrad, Schäden. Genau das unterscheidet ein Gutachten von einer Online-Schätzung.
Erstellt durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (DIAZert), Recognised European Valuer (TEGoVA).
Restnutzungsdauer, gutachterlich belegt.
Rechner
Tragen Sie die Eckdaten Ihres Objekts ein und verschieben Sie die angenommene Restnutzungsdauer. Der Rechner zeigt die Mehr-Abschreibung, die jährliche Steuerersparnis und – wenn Sie ein Honorar eintragen – die Amortisation.
Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – der Grund und Boden nicht. Der Grundstücksanteil liegt je nach Lage typischerweise zwischen 15 % (ländlich) und 40 % (Innenstadt). Anteilige Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Bemessungsgrundlage. Das Baujahr bestimmt den regulären AfA-Satz: vor 1925 → 2,5 %, 1925–2022 → 2,0 %, ab 2023 → 3,0 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG).
Szenario-Wert zur Orientierung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird im Gutachten objektbezogen ermittelt – aus Baujahr, Bauzustand, Modernisierungen und Schäden – und kann nicht frei gewählt werden.
Der Grenzsteuersatz dient der Schätzung Ihrer Ersparnis (Spitzensteuersatz 42 %; Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben unberücksichtigt). Tragen Sie ein Honorarangebot ein, zeigt der Rechner zusätzlich, nach welcher Zeit sich das Gutachten rechnerisch amortisiert.
Wie der Vorteil entsteht: Die Bemessungsgrundlage bleibt in beiden Varianten gleich – das Gutachten zieht die Abschreibung zeitlich vor, statt sie in der Summe zu erhöhen. Der Vorteil ist damit zunächst ein Liquiditäts- und Zinsvorteil. Er wird endgültig, wenn die Immobilie vor Ablauf der regulären Abschreibungsdauer veräußert oder übertragen wird – was in der Praxis der Regelfall ist.
Hinweis:AfA setzt eine Einkünfteerzielung voraus (z. B. Vermietung); bei reiner Selbstnutzung ist sie nicht möglich. Unverbindliche Orientierung, keine Steuerberatung.
Ablauf
Von der ersten Einschätzung bis zur Vorlage beim Finanzamt – Sie wissen jederzeit, woran wir arbeiten.
Sie nennen uns Objektart, Baujahr, Kaufpreis und die bekannten Modernisierungen. Wir schätzen ein, ob eine verkürzte Restnutzungsdauer realistisch begründbar ist, und nennen Ihnen ein verbindliches Honorar nach der BVS-Honorarrichtlinie.
Wir fordern die notwendigen Unterlagen an – Grundriss, Lageplan, Energieausweis, Modernisierungsnachweise, Fotos. In der Regel folgt eine Ortsbesichtigung: Der persönliche Eindruck vom Bauzustand ist das, was ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt belastbar macht.
Die Restnutzungsdauer wird nach dem Modell der ImmoWertV 2021 objektbezogen hergeleitet: Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer, angepasst über Modernisierungsgrad, Bauzustand und Schäden. Sie erhalten ein vollständig begründetes, unterschriebenes Gutachten.
Sie reichen das Gutachten mit Ihrer Steuererklärung ein – oder geben es an Ihre Steuerkanzlei weiter. Bei Rückfragen des Finanzamts stehen wir für die fachliche Erläuterung zur Verfügung.
Einschätzung
Wir raten ab, wenn der Aufwand den Nutzen nicht trägt. Diese Offenheit gehört zur Unabhängigkeit, die ein Sachverständigengutachten überhaupt erst wertvoll macht.
Vorbereitung
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und belastbarer das Ergebnis. Fehlendes beschaffen wir auf Wunsch.
Grundlagen
Eines der wohl wichtigsten Themen unseres Büros ist die Berechnung der Nutzungsdauer von Immobilien, besonders die Berechnung der Restnutzungsdauer. Mit einem solchen Gutachten wird Ihnen als Vermieter eine höhere steuermindernde Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht; die Restnutzungsdauer selbst wird nach den Grundsätzen der ImmoWertV 2021 hergeleitet.
In aller Regel verliert ein Gebäude mit der Zeit an Wert. Gemäß § 4 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die Nutzungsdauer bzw. die Abschreibungsdauer von Immobilien eine grobe Prognose über die Dauer der Bewirtschaftung des Gebäudes und inwiefern es noch genutzt werden kann. Dies können ganz unterschiedliche Werte sein, dabei kommt es vor allem auf das Baujahr der Immobilie an. Grundsätzlich kann man jedoch von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgehen.
Setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung, wenn für Sie und Ihre Immobilie ein Gutachten über die Restnutzungsdauer in Frage kommt!
Kostenfreien Kurzcheck anfragen
Der Ausgangspunkt einer jeden Berechnung der Nutzungsdauer ist das Gebäudealter bzw. das Baujahr der Immobilie. Dabei ist die erste logische Schlussfolgerung: Je älter das Gebäude, desto geringer ist die Restnutzungsdauer. Ein weiterer wichtiger Faktor ist, ob und inwiefern Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Dazu zählen vor allem Maßnahmen, durch die eine Verbesserung der Wohn- oder Nutzungsqualität bewirkt wird oder auch wesentliche Verbesserungen zur Einsparung von Energie und Wasser. Eine komplett kernsanierte Immobilie kann positiv dazu beitragen, dass die Nutzungsdauer einer Immobilie enorm angehoben wird. Dementsprechend spielen Schäden ebenfalls in die Nutzungsdauer hinein. Bei einer Immobilie mit erheblichen Schäden kann es schwierig werden, gute Ergebnisse zu erzielen.
Ein weiterer Faktor ist die Gebäudeart. Bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern, die älter als 30 Jahre sind, kommt man auf gute Ergebnisse. Bei Gewerbeobjekten kommt man jedoch schon bei einem Alter von 10-20 Jahren auf gute Ergebnisse.
Letztendlich werden alle Faktoren und Umstände der Immobilie begutachtet, um herauszufinden, welche davon in wirtschaftliche Nutzung der Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass eine exakte Nutzungsdauer nicht benannt werden kann, sondern lediglich eine Schätzung.
Wenn Sie Immobilien vermieten, dürfen Sie jährlich einen Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben lassen. Damit Sie bei dem Finanzamt nicht mehr für Ihre Immobilie zahlen müssen, als sie eigentlich wert ist, kann der Wertverlust ausgeglichen werden. Jedoch braucht das Finanzamt dafür einen Beleg. An dieser Stelle kommt ein Restnutzungsgutachten ins Spiel. Unsere zertifizierten Gutachter mit jahrelanger Erfahrung erstellen Ihnen ein vollumfängliches Gutachten. Dabei werden die Gebäudeunterlagen und -informationen sorgfältig durchgegangen. Dazu zählen unter anderem die Grundrisse und der Lageplan der Immobilie. Aber auch der Energieausweis wird studiert. Natürlich werden ebenfalls Fotos benötigt und wenn diese in Verbindung mit den anderen Unterlagen aussagekräftig genug sind, kann auf eine Besichtigung vor Ort verzichtet werden. Jedoch ist eine solche Besichtigung in jedem Falle von Vorteil, damit sich der Sachverständige selber ein eigenes Bild von der Immobilie machen kann.
Die Erstellung eines solchen Gutachtens kann unterschiedlich lange dauern. Ihre Wünsche werden in jeglicher Hinsicht von unseren Sachverständigen berücksichtigt und individuelle Fristen können selbstverständlich abgesprochen werden.
Ebenfalls ist es noch wichtig zu erwähnen, dass die Ermittlung der Restnutzungsdauer nicht nur von steuerlicher Relevanz ist. Auch bei einer Investitionsplanung oder einer allgemeinen Wertermittlung der Immobilie ist ein solches Gutachten von Vorteil. Fragen hinsichtlich der Kaufpreishöhe oder ob sich eine Investition in die Immobilie überhaupt lohnen, werden davon beeinflusst.
Auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach darf statt des pauschalen Satzes nach Satz 1 (2,0 %, 2,5 % oder 3,0 % je nach Fertigstellungsjahr) die tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde gelegt werden, wenn sie kürzer ist. Der AfA-Satz beträgt dann 100 % geteilt durch die verbleibende Restnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer selbst wird nach den Grundsätzen der Immobilienbewertung (ImmoWertV 2021) hergeleitet – die ImmoWertV liefert die Methodik, die steuerliche Wirkung ergibt sich aus dem EStG.
Ja, sofern es die Anforderungen der Finanzverwaltung erfüllt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich. Die Finanzverwaltung konkretisiert die Anforderungen in einem eigenen BMF-Schreiben. Entscheidend ist in der Praxis, dass die Herleitung objektbezogen, nachvollziehbar und vollständig begründet ist – pauschale Online-Berechnungen genügen dafür regelmäßig nicht.
Ausgangspunkt ist die übliche Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart. Davon wird das Gebäudealter abgezogen und das Ergebnis anschließend über den Modernisierungsgrad angepasst: Durchgreifende Maßnahmen an Dach, Fenstern, Außenwanddämmung, Heizung, Leitungssystemen, Bädern, Innenausbau und Grundriss verlängern die Restnutzungsdauer, erhebliche Schäden und Instandhaltungsrückstände verkürzen sie. Die ImmoWertV 2021 gibt hierfür ein anerkanntes Modell vor, das wir objektbezogen anwenden und im Gutachten offenlegen.
Nicht in jedem Fall – bei sehr guter Unterlagenlage und aussagekräftigen Fotos kann darauf verzichtet werden. Wir empfehlen die Besichtigung dennoch: Bauzustand, Instandhaltungsrückstand und Schäden lassen sich vor Ort deutlich belastbarer feststellen, und ein persönlich in Augenschein genommenes Objekt trägt die Begründung gegenüber dem Finanzamt spürbar besser.
Das Honorar richtet sich nach der Honorarrichtlinie des BVS und damit nach Objektart, Umfang und Aufwand. Sie erhalten vor der Beauftragung ein verbindliches Angebot; der Kurzcheck vorab ist kostenfrei. Als Orientierung: In vielen Konstellationen übersteigt allein die Steuerersparnis des ersten Jahres das Honorar – der Rechner auf dieser Seite zeigt Ihnen das für Ihr Objekt.
In der Regel zwei bis vier Wochen nach dem Ortstermin, sofern die Unterlagen vollständig vorliegen. Kürzere Fristen sprechen wir bei Bedarf individuell ab – etwa wenn eine Steuererklärung fristgebunden ist.
Für bereits bestandskräftig veranlagte Jahre ist eine Änderung nur eingeschränkt möglich. Für noch offene Veranlagungszeiträume – also solche, deren Bescheide noch nicht bestandskräftig sind oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen – kann die verkürzte Nutzungsdauer geltend gemacht werden. Die verfahrensrechtliche Beurteilung im Einzelfall gehört in die Hand Ihrer Steuerberatung; wir liefern die gutachterliche Grundlage.
Ja. Die Restnutzungsdauer ist eine zentrale Größe der Ertragswertermittlung und damit für Kaufpreisverhandlungen, Investitionsentscheidungen und Finanzierungsgespräche relevant. Wer weiß, wie lange sein Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist, kann Instandhaltungs- und Modernisierungsbudgets belastbarer planen.
Nennen Sie uns Objektart, Baujahr, Kaufpreis und bekannte Modernisierungen – wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten für Sie rechnet, und nennen Ihnen ein verbindliches Honorar.