Grund & Boden berechnen – AfA-Anteil sauber herleiten
Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der Preis – sondern auch die nachvollziehbare Aufteilung in Grundstück und Gebäude. Denn nur der Gebäudeanteil ist in der Regel abschreibbar. Hier findest du einen praxisnahen Rechner, eine klare Schrittfolge und typische Stolperfallen – in verständlichem Deutsch.
Hinweis: Der Rechner liefert eine rechnerische Orientierung. Für strittige Fälle (z. B. außergewöhnlicher Zustand, Sanierungsstau, Erbbaurecht, Spezialimmobilien) ist eine sachverständige Herleitung oft die stabilere Lösung.
Warum die Aufteilung in Grund & Boden vs. Gebäude so wichtig ist
Bei Kauf, Erbe, Schenkung oder Finanzierung kann eine plausible Kaufpreisaufteilung helfen, den abschreibbaren Gebäudeanteil korrekt zu ermitteln. Wird der Bodenanteil zu hoch angesetzt, schrumpft die AfA-Basis – und damit häufig der steuerliche Effekt.
1) Bodenwert: Lage schlägt alles
Der Bodenwert wird typischerweise aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert abgeleitet – ergänzt um Objektmerkmale (z. B. Zuschnitt, Erschließung, baurechtliche Ausnutzbarkeit).
2) Gebäudewert: der AfA-relevante Teil
Der Gebäudewert hängt u. a. von Baujahr, Zustand, Ausstattung und Nutzung ab. Für eine belastbare Argumentation ist eine nachvollziehbare Methode entscheidend.
3) Dokumentation: das unterschätzte „Extra“
Oft scheitert es nicht am Ergebnis, sondern an der Nachvollziehbarkeit. Wer Rechenweg, Quellen (Richtwerte) und Annahmen sauber ablegt, reduziert Rückfragen deutlich.
Kostenloser Grund-&-Boden-Rechner
Trage die Eckdaten ein und erhalte eine orientierende Aufteilung von Kaufpreis in Grundstücksanteil und Gebäudeanteil. Optional kannst du eine ertragswertnahe Logik nutzen (Vervielfältiger).
Gib links deine Daten ein und klicke „Jetzt berechnen“.
Die 6 Schritte – so entsteht eine nachvollziehbare Aufteilung
Du willst nicht „blind“ rechnen, sondern verstehen? So gehst du strukturiert vor – inklusive Textbaustein für deine Unterlagen.
Schritt 1: Bodenwert
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Ergänzend: Besonderheiten des Grundstücks (Ecklage, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht).
Schritt 2: (Optional) Bodenverzinsung
Im ertragswertnahen Ansatz wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins verzinst und vom Reinertrag abgezogen.
Schritt 3: Gebäudewert ableiten
Mit Vervielfältiger × modifiziertem Reinertrag erhältst du einen rechnerischen Gebäudewert (Orientierung).
Schritt 4: Verhältnis bilden
Gebäude / (Gebäude + Boden) und Boden / (Gebäude + Boden) liefern das Verhältnis für die Kaufpreisaufteilung.
Schritt 5: Auf Kaufpreis anwenden
Die Quoten werden auf den tatsächlichen Kaufpreis übertragen → daraus folgen Gebäudeanteil (AfA-Basis) und Bodenanteil.
Schritt 6: Dokumentieren
Quellen notieren (Richtwert, Annahmen), Rechenweg sichern, Ergebnis als Anlage ablegen – das hilft bei Rückfragen.
Häufige Fragen (FAQ)
Kurz, klar, praxisorientiert – damit du typische Situationen direkt einordnen kannst.
Was, wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung steht?
Dann musst du die Aufteilung anderweitig herleiten (z. B. mit Richtwert + plausibler Wertlogik) und sauber dokumentieren. Eine nachvollziehbare Anlage zum Kauf kann spätere Diskussionen reduzieren.
Kann man die Aufteilung später noch ändern?
In der Praxis ist eine Korrektur möglich, wenn neue Erkenntnisse oder eine bessere Herleitung vorliegen. Entscheidend ist, dass die Argumentation schlüssig ist und die Unterlagen vollständig sind.
Welche Fehler führen am häufigsten zu Rückfragen?
Typisch sind: Richtwert ohne Quelle, unplausible Quoten, fehlende Objektbesonderheiten, keine Erläuterung der Methode, oder ein Ergebnis, das offenkundig nicht zum Markt passt.
Reicht der Rechner für „sichere“ Steuerunterlagen?
Der Rechner liefert eine Orientierung. Für komplexe oder strittige Fälle ist eine sachverständige Bewertung sinnvoll – vor allem, wenn Objektzustand, Sonderrechte oder Besonderheiten das Verhältnis beeinflussen.
Du willst die Aufteilung „wasserdicht“ und verständlich begründet?
Wenn es um Steuer, Erbe, Scheidung oder Finanzierung geht, lohnt sich eine saubere Herleitung. Wir unterstützen dich dabei, das Verhältnis nachvollziehbar zu bestimmen – inkl. klarer Dokumentation für deine Unterlagen.
Telefon: +49 (0) 541 600 99 220 • E-Mail: info@lasarz.com