Fachbegriffe der Immobilienbewertung

Im Sachwertverfahren der Abschlag, der den Wertverlust eines Gebäudes durch Alter und Abnutzung abbildet. Sie richtet sich nach dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer und wird durch Modernisierungen verringert.

Das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko und führt meist zu günstigeren Zinsen.

Der nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) dauerhaft und vorsichtig angesetzte Wert einer Immobilie als Grundlage für die Kreditvergabe. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert und dient Banken der Risikobegrenzung.

Wertbeeinflussende Eigenschaften eines Grundstücks, die im Regelverfahren nicht erfasst werden, etwa Baumängel, Bauschäden oder ein Sanierungsstau. Sie werden gesondert als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.

Die für die Bewirtschaftung einer Immobilie regelmäßig anfallenden Kosten, insbesondere Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Im Ertragswertverfahren werden sie vom Rohertrag abgezogen.

Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den die Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen ableiten und regelmäßig veröffentlichen. Er dient als Orientierung für die Ermittlung des Bodenwerts.

Der Wert des unbebauten Grund und Bodens, meist aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße abgeleitet. Bei bebauten Grundstücken wird er so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut.

Die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes, gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie ist eine zentrale Bezugsgröße für die Ermittlung der Herstellungskosten im Sachwertverfahren.

Das regelmäßige Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Höhe, Laufzeit und Anpassungsklauseln beeinflussen den Wert von Erbbaurecht und belastetem Grundstück erheblich.

Bewertungsverfahren für Renditeobjekte, bei dem sich der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet. Es wird vor allem bei vermieteten Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien angewendet.

Der Zeitraum, über den ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich genutzt werden kann. Aus ihr und dem Gebäudealter ergibt sich die Restnutzungsdauer.

Regelmäßig von den Gutachterausschüssen veröffentlichte Auswertung des örtlichen Immobilienmarkts mit Kaufpreisen, Umsätzen und Vergleichsdaten. Er ist eine wichtige Datengrundlage für Wertermittlungen.

Unabhängiges Gremium bei Städten und Kreisen, das eine Kaufpreissammlung führt und daraus Bodenrichtwerte, Marktanpassungsfaktoren und Grundstücksmarktberichte ableitet. Seine Daten schaffen Markttransparenz für die Wertermittlung.

Bundesrechtliche Verordnung, die die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken regelt. Sie bildet die einheitliche methodische Grundlage für Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und ist ein zentraler Parameter im Ertragswertverfahren.

Faktor, mit dem der vorläufige Sachwert an die tatsächliche Marktlage angepasst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und kann über oder unter 1,0 liegen.

Maß dafür, in welchem Umfang ein Gebäude durch Modernisierungen auf einen zeitgemäßen Stand gebracht wurde. Ein höherer Modernisierungsgrad verlängert die Restnutzungsdauer und erhöht damit den Gebäudewert.

Der Zeitpunkt, auf den sich der für die Bewertung maßgebliche Zustand des Grundstücks bezieht. Er kann vom Wertermittlungsstichtag abweichen, etwa bei rückwirkenden Bewertungen für Erb- oder Steuerfälle.

Der Rohertrag einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er ist im Ertragswertverfahren die Grundlage für die Ableitung des Gebäudeertragswerts.

Faktor, mit dem eine über mehrere Jahre gleichbleibende Zahlung auf ihren heutigen Wert (Barwert) abgezinst wird. Er wird u. a. im Ertragswertverfahren und bei der Bewertung von Wohn- und Nießbrauchsrechten verwendet.

Die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie beeinflusst Ertrags- und Sachwert und ist Grundlage für eine mögliche verkürzte AfA.

Die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren Jahresmieteinnahmen einer Immobilie ohne Betriebskosten. Er ist der Ausgangswert des Ertragswertverfahrens.

Bewertungsverfahren, das den Wert aus Bodenwert und den um die Alterswertminderung verringerten Herstellungskosten der baulichen Anlagen ableitet und mit einem Marktanpassungsfaktor an den Markt anpasst. Es wird vor allem bei eigengenutzten Objekten ohne Ertragsbezug verwendet.

Angesammelter Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand an einer Immobilie infolge unterlassener Erhaltungsmaßnahmen. Er mindert den Wert und wird in der Bewertung gesondert berücksichtigt.

Bewertungsverfahren, das den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen hinreichend vergleichbarer Objekte ableitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

Der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er wird nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt und ist mit dem Marktwert gleichbedeutend.

Ausführliche schriftliche Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie nach den Vorgaben der ImmoWertV. Es wird u. a. für Gericht, Finanzamt, Erb- und Scheidungsfälle sowie für Kauf und Verkauf erstellt.

Der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der die maßgeblichen Marktverhältnisse bestimmt. Da sich Immobilienwerte im Zeitverlauf ändern, ist die genaue Angabe des Stichtags wesentlich.

Bundesrechtliche Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche von Wohnraum. Sie regelt, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht angerechnet werden, etwa bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen.

Der Wert eines Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. In der Immobilienbewertung entspricht er beim Gebäude den um die Alterswertminderung verringerten Herstellungskosten.