Bodenrichtwert: Was er über Ihr Grundstück aussagt – und was nicht

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für ein bestimmtes Gebiet – ermittelt vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen (§ 196 BauGB). Er ist damit eine amtliche, neutrale Größe und für jedermann kostenlos einsehbar, in Niedersachsen und NRW über die BORIS-Portale.

So nützlich der Bodenrichtwert ist: Er ist ein Zonen-Durchschnitt, kein Wert für Ihr konkretes Grundstück. Wer ihn einfach mit der Grundstücksfläche multipliziert, liegt schnell daneben.

Warum Ihr Grundstück vom Richtwert abweichen kann

• Größe und Zuschnitt: Der Richtwert gilt für ein typisches Richtwertgrundstück der Zone. Übergroße, sehr schmale oder ungünstig geschnittene Grundstücke werden am Markt anders bepreist.
• Bebaubarkeit: Zulässige Geschossflächen, Baulasten oder Bauerwartung verändern den Wert erheblich – der Richtwert bildet nur den Zonen-Standard ab.
• Mikrolage: Ecklage, Lärm, Aussicht oder Nachbarschaft können innerhalb derselben Zone spürbare Zu- und Abschläge bedeuten.
• Rechte und Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte oder Erbbaurecht mindern den Wert – im Richtwert stecken sie nicht.

Wofür der Bodenrichtwert wirklich gebraucht wird

In der professionellen Wertermittlung ist der Bodenrichtwert ein Ausgangswert, der an das konkrete Grundstück angepasst wird: im Sachwertverfahren als Basis des Bodenwerts, bei der Kaufpreisaufteilung in Grund und Gebäude für die AfA und in der typisierten Bewertung des Finanzamts. Eine erste Rechenhilfe bietet unser Grund-und-Boden-Rechner.

Gerade weil das Finanzamt mit Bodenrichtwerten rechnet, entstehen bei besonderen Grundstücken oft überhöhte Steuerwerte – wie ein Gutachten dann hilft, lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung im Erbfall.