Immobilie verschenken: Bewertung, Freibeträge und Schenkungsteuer

Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Ehepartner überträgt, kann Vermögen geordnet weitergeben und Steuern sparen. Grundlage jeder Planung ist der Wert der Immobilie: Er bestimmt, ob die Schenkung innerhalb der Freibeträge bleibt – und wie viel Schenkungsteuer andernfalls anfällt.

Das Finanzamt bewertet dabei zunächst typisiert nach dem Bewertungsgesetz. Gerade bei älteren, vermieteten oder sanierungsbedürftigen Objekten liegt dieser Ansatz häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert. Nach § 198 BewG dürfen Sie den niedrigeren Wert durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen nachweisen.

Freibeträge und die 10-Jahres-Frist

• Ehe- und eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag
• Kinder: 400.000 € je Elternteil
• Enkel: 200.000 €
• Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung – größere Vermögen lassen sich daher in Etappen steuerfrei übertragen.

Eine erste Orientierung gibt unser Erbschaft- & Schenkungsteuer-Rechner.

Warum der richtige Wert so wichtig ist

Liegt der Immobilienwert knapp über dem Freibetrag, entscheidet die Bewertung darüber, ob überhaupt Steuer anfällt. Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Sicherheit: Es dokumentiert den realen Wert zum Stichtag der Schenkung – belastbar gegenüber dem Finanzamt und fair gegenüber Geschwistern oder weiteren Beteiligten.

Auch bei vorbehaltenem Nießbrauch oder Wohnrecht (der Schenker bleibt wohnen oder erhält die Mieten) ist die Wertermittlung der Ausgangspunkt: Der Kapitalwert des Vorbehaltsrechts mindert den steuerpflichtigen Erwerb – die Details gehören in die Hand von Sachverständigem und Steuerberater gemeinsam. Mehr dazu auf unserer Leistungsseite Erbauseinandersetzung & Schenkung.

Typische Anlässe für eine Bewertung vor der Schenkung

• Übertragung des Elternhauses an ein Kind – mit Ausgleichszahlungen an Geschwister.
• Etappenweise Übertragung größerer Immobilienvermögen im 10-Jahres-Rhythmus.
• Schenkung mit Nießbrauch- oder Wohnrechtsvorbehalt.
• Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem typisierten Finanzamtsansatz (§ 198 BewG).