Immobilienbewertung Osnabrück

Ein Wertgutachten nach § 194 BauGB hat vor Gericht Bestand. Es handelt sich um die ausführlichste Form eines Gutachtens und ist bei Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen oder anderen gerichtlichen Verfahren vonnöten. Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) zertifizierter Sachverständiger aus unserem Osnabrück Büro erstellt das Verkehrswertgutachten, welches meist 40 bis 50 Seiten lang ist.

Ein vollständiges Immobiliengutachten beinhaltet unter anderem:

• die Überprüfung und ggf. erneute Bestimmung der Objektaufmaße und -berechnungen (Nutzfläche, Rauminhalt etc.)
• eine detaillierte Objektdokumentation, die in Textform oder durch geeignete Anlagen (wie z. B. Übersichtskarte, Stadtplan oder Fotodokumentation) erfolgt
• die Analyse wichtiger öffentlicher Register (Grundbuch, Bebauungsplan, Flächennutzungsplan usw.), um wertbeeinflussende Daten zu ermitteln
• bei vermieteten Immobilien eine Liste aller Mieten
• eine differenzierte Wertermittlung inklusive Begründungen und Erläuterungen zu den genutzten Datensätzen und anderen Quellen

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und den darauf befindlichen Gebäuden aufgelistet sind. Es handelt sich um eine Zusammenstellung von einzelnen Grundbuchblättern. Dabei beinhaltet jedes Grundbuchblatt die Grundstücke von jeweils einem Eigentümer. Um den Verkehrswert für Ihr Haus ermitteln zu können, benötigt unser Sachverständigenbüro Ihr entsprechendes Grundbuchblatt.
Das Grundbuchblatt besteht aus folgenden Teilen: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Die Aufschrift dient als Deckblatt und umfasst unter anderem Angaben zum zuständigen Amtsgericht, die Grundbuchblattnummer sowie das Datum des letzten Eintrages. Im Bestandsverzeichnis sind z. B. die einzelnen Grundstücke, Miteigentumsanteile und entsprechende Bestandsveränderungen nachzulesen. Abteilung I führt die Eigentümer auf, während Abteilung II die grundbuchlichen Belastungen des betreffenden Grundstücks enthält. In Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden ausgewiesen.

Sie wollen Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihre vermieteten Immobilien professionell schätzen lassen, sind sich aber unsicher, welche Dokumente der Gutachter dafür benötigt? Dann kontaktieren Sie bitte unser Sachverständigenbüro in Osnabrück. Wir geben Ihnen gerne Auskunft und schicken Ihnen auf Wunsch eine Liste mit allen erforderlichen Unterlagen zu.
Sollten Ihnen gewisse Informationen nicht vorliegen, ist das auch kein Problem. Dann besorgen wir diese. Das funktioniert für alle Unterlagen, die bei öffentlichen Einrichtungen wie Behörden oder Gerichten verfügbar sind. Sie (oder der Eigentümer der betreffenden Immobilie) müssen uns lediglich eine Vollmacht ausstellen.

Auf Wunsch vermisst einer unserer Osnabrück Sachverständigen Ihr Haus oder Ihre Wohnung. Das Aufmaß wird dabei für jede Etage des Gebäudes ermittelt. Für die im Mietvertrag oder in einem Kaufexposé angegebene Nutz- bzw. Wohnfläche werden oft Rohbaumaße herangezogen, die meist nicht mit den realen Werten übereinstimmen. So ist die tatsächliche Nutzfläche bei zwei Dritteln aller Wohnungen kleiner als die im Mietvertrag ausgewiesene.
Wollen Sie eine Immobilie kaufen oder anmieten, wird der Kauf- bzw. Mietpreis anhand der Maße festgelegt, die das Objekt im Rohbau hatte. Abweichungen können zu ungerechtfertigten Preissteigerungen führen, weshalb Sie unbedingt nachmessen lassen sollten. Neben Käufern und Mietern ist eine Nutzflächenermittlung auch für Vermieter von Bedeutung. Die Kenntnis der exakten Fläche Ihrer vermieteten Immobilien schützt Sie vor Mietkürzungen und nachträglichen Forderungen durch die Mieter.
Wir vermessen nahezu täglich Häuser, Wohnungen oder andere Immobilien und sind mit den rechtlichen Anforderungen vertraut. Gerne vereinbaren wir mit Ihnen einen Vor-Ort-Termin, um das exakte Aufmaß Ihres Objektes zu ermitteln.

Laut Baugesetzbuch müssen die durchschnittlichen Lagewerte für Böden flächendeckend ermittelt werden (§ 196 BauGB). Für Osnabrück übernimmt das der zuständige Gutachterausschuss in zweijährigen Intervallen. Auf Basis von Kaufpreissammlungen erstellt dieser für vergleichbare Grundstücke Bodenrichtwerte, welche einzelne Straßen, aber auch komplette Stadtteile umfassen können. Einblicke in die entsprechenden Bodenrichtwertkarten und telefonische Auskünfte sind in der Regel kostenfrei. Für schriftliche Auskünfte gilt das jedoch nicht.
In der Region variieren die Richtwerte erheblich – von randstädtischen Lagen bis zu deutlich höheren Werten in zentrumsnahen Bereichen. Mit Hilfe von Bodenrichtwerten können Sie als Immobilienkäufer oder -verkäufer den Verkehrswert für Ihr Grundstück schätzen lassen. Unsere erfahrenen Immobilienexperten sind hierfür geeignete Ansprechpartner.

Die durchschnittlichen Mietpreise der einzelnen Stadtteile in Osnabrück hängen nicht nur von der Lage ab, sondern werden von Faktoren wie Wohnungsgröße, Baujahr, Modernisierungen und Ausstattung beeinflusst. Aktuelle Informationen zum Mietspiegel erhalten Sie über den Bürgerservice der Stadt Osnabrück.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Osnabrück Baulasten hat, fordern Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde der Stadt Osnabrück an.

Bodenrichtwerte für Niedersachsen können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Die Kosten richten sich nach Art und Umfang des Gutachtens. Ein Kurzgutachten für private Zwecke beginnt bei ca. 1.500 €. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB rechnen wir nach der BVS-Honorarrichtlinie ab. Sie erhalten von uns vorab ein transparentes Festpreisangebot – ohne versteckte Kosten. Lediglich etwaige Behördengebühren kommen separat hinzu.

Bei einer Erbauseinandersetzung oder Schenkung sowie bei einer Scheidung wird häufig ein objektiver, nachvollziehbarer Immobilienwert benötigt – etwa zur Aufteilung des Vermögens oder gegenüber dem Finanzamt. Ein neutrales Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB eignet sich zur Vorlage bei Gericht und wird von Finanzämtern anerkannt. So vermeiden Sie Streit über den Wert und schaffen eine belastbare Grundlage für alle Beteiligten.

Die Abschreibung (AfA) richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes. Weist ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, lässt sich die jährliche Abschreibung – und damit die Steuerlast – erhöhen. Voraussetzung ist eine saubere Aufteilung von Grund und Boden zum Gebäudeanteil, da nur das Gebäude abgeschrieben wird. Gerne prüfen unsere Sachverständigen, ob sich das für Ihre Immobilie in Osnabrück lohnt.

Ein Kurzgutachten (ca. 40–60 Seiten) dient privaten Zwecken, etwa der Preisfindung vor Kauf oder Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die ausführlichste Form, geeignet zur Vorlage bei Gericht und Finanzamt. Ein Beleihungswertgutachten nach § 3 BelWertV ermittelt dagegen den nachhaltig erzielbaren Wert für die Finanzierung und wird von Banken herangezogen. Welche Variante für Sie sinnvoll ist, klären wir kostenlos im Vorgespräch.

Vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung schützt Sie unsere Ankaufberatung vor Fehlentscheidungen: Wir beurteilen Zustand, Substanz und Sanierungsbedarf, ordnen den Angebotspreis anhand aktueller Marktdaten und Bodenrichtwerte ein und begleiten Sie von der Objektauswahl bis zur Kaufentscheidung. So kaufen Sie in Osnabrück mit einer fundierten, unabhängigen Einschätzung.

Im gesamten Stadtgebiet – vom Westerberg und Katharinenviertel über Wüste, Schinkel, Haste, Dodesheide und Sonnenhügel bis nach Hellern, Sutthausen, Nahne, Voxtrup, Lüstringen, Atter, Eversburg und Pye. Da unser Büro in der Katharinenstraße liegt, sind Ortstermine in Osnabrück kurzfristig und ohne lange Anfahrt möglich. Was die einzelnen Lagen für die Bewertung bedeuten, lesen Sie weiter oben im Abschnitt zu den Stadtteilen.

Ja. Wir sind regelmäßig in Georgsmarienhütte, Wallenhorst, Belm, Bissendorf, Hasbergen, Bramsche, Melle, Bad Iburg und den übrigen Städten und Gemeinden des Landkreises tätig – ebenso im angrenzenden Tecklenburger Land. Die Erstberatung ist überall kostenlos und unverbindlich.

Als teuerste Wohnlagen gelten der Westerberg und das Katharinenviertel – Gründerzeitvillen, Stadthäuser und hochwertige Eigentumswohnungen nahe Universität und Botanischem Garten. Dahinter folgen gefragte Familienlagen wie die Wüste sowie ruhige Einfamilienhausgebiete am südlichen Stadtrand (Sutthausen, Nahne, Hellern). Wie groß die Unterschiede tatsächlich sind, zeigen die amtlichen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses – und für Ihr konkretes Objekt eine unabhängige Bewertung.