Ratgeber
Mehrfamilienhaus bewerten: So entsteht der Ertragswert
Beim Renditeobjekt zählt, was es nachhaltig erwirtschaftet. Wie der Sachverständige vom Rohertrag zum Verkehrswert kommt – und wo die Stellschrauben liegen.
Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte werden im Ertragswertverfahren bewertet: Ausgangspunkt ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag (die marktgerechten Mieten), davon gehen Bewirtschaftungskosten ab, der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszins über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Klingt technisch – entscheidet aber über sechsstellige Beträge.
Die großen Stellschrauben
- Miethöhe: Maßgeblich ist die nachhaltige, marktgerechte Miete – nicht automatisch die Bestandsmiete. Deutlich zu niedrige Mieten bedeuten Potenzial, überhöhte Mieten sind nicht dauerhaft ansetzbar. Belastbar klärt das ein Mietwertgutachten.
- Leerstand und Mietausfallwagnis: Struktureller Leerstand drückt den Wert doppelt – über den Ertrag und über das Risiko.
- Instandhaltungsstau: Aufgeschobene Sanierungen wandern als Abschlag in die Bewertung.
- Restnutzungsdauer: Sie bestimmt den Kapitalisierungszeitraum – und steuerlich die AfA, siehe Restnutzungsdauer & AfA.
Typische Anlässe
Kauf oder Verkauf eines Zinshauses, Erbauseinandersetzung, Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge, Finanzierung – oder der steuerliche Nachweis eines realistischen Werts gegenüber dem Finanzamt. Für die erste eigene Einordnung: unser Mietrendite-Rechner und der Ratgeber Bewertungsverfahren erklärt.
Häufige Fragen
Welche Rolle spielen die tatsächlichen Mieten?
Eine zentrale – aber nicht allein: Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegen Bestandsmieten deutlich unter der ortsüblichen Miete, steckt im Objekt Potenzial, das ein Mietwertgutachten sichtbar macht.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Zinssatz, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird – abgeleitet aus echten Kaufpreisen durch die Gutachterausschüsse. Je risikoärmer Lage und Objekt, desto niedriger der Zins und desto höher der Wert.
Kann ich mit dem Gutachten auch Steuern sparen?
Oft ja: Eine gutachterlich verkürzte Restnutzungsdauer erhöht die jährliche AfA – gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern. Mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer & AfA.
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