Eigentumswohnung bewerten: Warum die WEG-Unterlagen mitentscheiden

Eigentumswohnungen werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet – aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen vergleichbarer Wohnungen. Doch keine Wohnung steht für sich allein: Mit dem Miteigentumsanteil kaufen Erwerber immer auch das Gemeinschaftseigentum mit – und dessen Zustand und Verwaltung bestimmen den Wert mit.

Die WEG-Faktoren, die oft übersehen werden

• Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Was gehört wirklich zur Wohnung – und gibt es Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Keller?
• Instandhaltungsrücklage: Eine gut gefüllte Rücklage stützt den Wert; steht eine Dach- oder Fassadensanierung ohne Rücklage an, drohen Sonderumlagen – ein klarer Wertabschlag.
• Protokolle der Eigentümerversammlung: Sie verraten Beschlüsse, Streit und anstehende Maßnahmen – Pflichtlektüre des Sachverständigen.
• Erbbaurecht: Liegt die Anlage auf einem Erbbaugrundstück, verändert das Wert und Finanzierbarkeit erheblich.

Vermietet oder frei – ein großer Unterschied

Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an; ihr Wert orientiert sich stärker am Ertrag und liegt meist unter dem einer bezugsfreien Wohnung. Ob die Bestandsmiete marktgerecht ist, klärt bei Bedarf ein Mietwertgutachten; die Rendite lässt sich mit unserem Mietrendite-Rechner überschlagen.

Welche Unterlagen Sie bereitlegen sollten, listet der Ratgeber Unterlagen für die Immobilienbewertung.