Mietspiegel Bünde: ortsübliche Miete richtig ermitteln

Wer in Bünde eine Wohnung vermietet, mietet oder eine Mieterhöhung prüft, braucht die ortsübliche Vergleichsmiete. Den Maßstab dafür liefert der Mietspiegel der Stadt Bünde. Die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. November 2025.

Herausgeberin ist die Stadt Bünde; erstellt und beschlossen hat ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford. Mitgetragen wird er von Mieter- und Vermieterverbänden der Region. Das Original stellt die Stadt als PDF bereit; dazu gibt es einen digitalen Mietpreiskalkulator des Kreises Herford.

Wofür der Mietspiegel gilt

• Nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Bünde – also frei finanzierter Wohnraum, kein geförderter Wohnungsbau.
• Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, ohne Betriebskosten. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt.
• Standard: abgeschlossene, unmöblierte Wohnung mit Zentral- oder Etagenheizung und eingerichtetem Bad.
• Datengrundlage: eine Mieterhebung in Bünde; berücksichtigt wurden nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Einfamilienhäuser blieben unberücksichtigt.

Die Mietspiegel-Tabelle Bünde 2025

Durchschnittsmiete in Euro je Quadratmeter und Monat (Nettokaltmiete). Je Feld: unterer Wert, mittlere Miete und oberer Wert der Spanne.

Quelle: Mietspiegel Stadt Bünde, gültig ab 01.11.2025. Maßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes. Wurde eine Altbauwohnung durch umfassende Modernisierung einem Neubau gleichgestellt oder neuer Wohnraum geschaffen (z. B. durch einen Dachgeschossausbau), zählt das Jahr der Baumaßnahme.

Zu- und Abschläge

• Ortslage: In Ahle, Dünne, Holsen und Muckum wird von allen drei Werten 0,43 € je m² abgezogen. In Bünde-Mitte, Bustedt, Ennigloh, Hüffen, Hunnebrock, Spradow, Südlengern-Heide und Werfen gibt es keine Anpassung.
• Energetische Vollmodernisierung: bis zu 1,00 € je m² Zuschlag für Gebäude mit Baujahr bis einschließlich 1990, wenn alle vier Maßnahmen erfolgt sind – Heizung nach 2001 erneuert, alle Außenwände nach 2001 gedämmt, Dach oder Dachboden nach 2001 gedämmt, alle Fenster seit 1995 erneuert. Bei einzelnen Maßnahmen gilt der Zuschlag anteilig.
• Ausstattung und Beschaffenheit: Besonders ungünstige Merkmale wie ein ungünstiger Grundriss können zu Abschlägen führen; eine überdurchschnittliche Ausstattung oder Modernisierung – etwa ein komplett saniertes Bad, Barrierefreiheit oder eine Einbauküche – kann Zuschläge rechtfertigen.
• Lage im Ortsteil: Lärm, Staub oder störendes Gewerbe in der Nachbarschaft sprechen für einen Wert im unteren Bereich der Spanne, eine überdurchschnittlich gute Lage für einen Wert im oberen Bereich.

So ermitteln Sie die ortsübliche Miete – mit Beispiel

1. Feld bestimmen: Baualtersklasse des Gebäudes und Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung heraussuchen.
2. Ortslage berücksichtigen: in Ahle, Dünne, Holsen oder Muckum 0,43 € von allen drei Werten abziehen.
3. Zuschläge und Abschläge für Modernisierung und Ausstattung ebenso auf alle drei Werte anwenden – daraus ergibt sich die neue Spanne.
4. Einordnen: Ausgehend von der mittleren Miete die konkrete Wohnung nach Beschaffenheit, Ausstattung und Lage innerhalb der Spanne einordnen.

Beispiel (frei gewählt): Eine 75 m² große Wohnung in einem Haus von 1975 liegt in der Spalte „über 60 bis 80 m²“ der Klasse „1961 bis 1980“: 5,50 – 6,19 – 7,10 €.

Dieselbe Wohnungsgröße und dasselbe Baujahr ergeben also je nach Ortsteil und Modernisierung eine um gut 100 € höhere oder niedrigere ortsübliche Miete im Monat.

Einfacher Mietspiegel: was das für Mieterhöhungen bedeutet

Der Bünder Mietspiegel ist laut Herausgeberin ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Vermieter dürfen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit begründen (§ 558a BGB). Anders als ein qualifizierter Mietspiegel hat er aber keine gesetzliche Vermutungswirkung: Bestreitet der Mieter die Erhöhung, muss im Streitfall gegebenenfalls anders nachgewiesen werden, was ortsüblich ist – häufig durch ein Gutachten.

Unabhängig vom Mietspiegel gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in der Regel um höchstens 20 % steigen (§ 558 Abs. 3 BGB); in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann per Landesverordnung eine niedrigere Grenze gelten. Die Stadt Bünde darf nur allgemeine Auskünfte zum Mietspiegel geben; für die Rechtsberatung im Einzelfall verweist sie auf die Mieter- und Vermieterverbände.

Wo der Mietspiegel nicht weiterhilft

Ein Mietspiegel bildet typische Mietwohnungen ab. Für ein vermietetes Einfamilienhaus, eine möblierte Wohnung, Gewerbeflächen oder eine Wohnung mit ungewöhnlichem Zuschnitt gibt er keine passende Antwort. Auch wenn die Miete gegenüber dem Finanzamt belegt werden muss – etwa bei der Vermietung an Angehörige – oder ein Mieterhöhungsstreit droht, ist eine objektbezogene Herleitung gefragt.

Dann wird die ortsübliche Miete in einem Mietwertgutachten begründet. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber Mietwertgutachten & ortsübliche Miete.

Mietspiegel und Immobilienwert in Bünde

Für Eigentümer vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser bestimmt die nachhaltig erzielbare Miete den Ertragswert – und damit den Wert der Immobilie. Liegen die Bestandsmieten deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, steckt darin Potenzial, das ein Gutachten sichtbar macht. Für Bünde und den Kreis Herford sind wir als Sachverständigenbüro im Einsatz – mehr auf der Seite Immobiliengutachter Bünde. Ob sich eine vermietete Immobilie rechnet, überschlagen Sie vorab mit dem Mietrendite-Rechner.

Alle Mietspiegel der Region – Herford, Löhne, Enger, Kirchlengern, Rödinghausen, Hiddenhausen und weitere – sowie ältere Bünder Ausgaben finden Sie in unserer Mietspiegel-Übersicht. Wie der Mietspiegel in Osnabrück aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Mietspiegel Osnabrück.