Transparenz
So sieht Ihr Verkehrswertgutachten aus
Bevor Sie beauftragen, sollen Sie wissen, was Sie bekommen: ein nachvollziehbares Gutachten, in dem jeder Schritt begründet und jede Zahl belegt ist. Hier sehen Sie den Aufbau Kapitel für Kapitel.
Der Aufbau
Kapitel für Kapitel
So ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bei uns gegliedert – orientiert an den Vorgaben der Zertifizierungsstelle DIAZert. Der Umfang liegt meist bei 40–50 Seiten.
Deckblatt und Inhaltsverzeichnis
Objekt, Wertermittlungsstichtag und Verkehrswert auf einen Blick.
Allgemeine Angaben
Auftrag und Zweck des Gutachtens, Wertbegriff und Stichtage, Ablauf der Ortsbesichtigung und alle Unterlagen und Auskünfte, die verwendet wurden.
Zusammenfassung wesentlicher Daten
Die wichtigsten Daten und Ergebnisse in Kürze – für alle, die schnell den Überblick brauchen.
Lage und Grundstücksmarkt
Ort, Umgebung und Verkehrsanbindung, dazu die Einordnung in den regionalen Teilmarkt und wie gut sich das Objekt vermarkten lässt.
Rechtliche Gegebenheiten
Grundbuch mit Rechten und Belastungen, Baulasten, Planungsrecht und weitere rechtliche Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Erbbaurecht.
Grund und Boden
Größe, Zuschnitt und Beschaffenheit des Grundstücks, Erschließung und der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt für den Bodenwert.
Nutzung
Wie das Objekt genutzt wird – selbst genutzt, vermietet oder leer stehend – und welche Mietverhältnisse bestehen.
Bauliche Anlagen
Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Modernisierungen, Zustand und Baumängel, dazu Wohn- und Nutzflächen.
Wertermittlung
Die Wahl des Verfahrens und die Rechnung Schritt für Schritt – nach Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren der ImmoWertV, mit jeder Annahme und ihrer Begründung.
Verkehrswert
Würdigung der Verfahrensergebnisse, Plausibilisierung und der Verkehrswert zum Stichtag.
Erklärung
Die Erklärung des Sachverständigen mit Unterschrift und Siegel.
Anlagen
Grundsätze und Annahmen, Pläne, Fotodokumentation, weitere Unterlagen sowie alle Informationsquellen, Rechtsgrundlagen und Literatur.
Datenquellen
Woher die Zahlen kommen
Ein Verkehrswert ist nur so gut wie seine Grundlagen. Wir arbeiten mit amtlichen Daten und belegen jede Quelle im Gutachten mit Fundstelle und Abrufdatum.
Bodenrichtwerte
Aus den amtlichen Bodenrichtwertsystemen der Gutachterausschüsse – in Niedersachsen über BORIS-NI, in Nordrhein-Westfalen über BORIS.NRW.
Grundstücksmarktberichte
Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichswerte aus den aktuellen Marktberichten der zuständigen Gutachterausschüsse.
Baukosten
Normalherstellungskosten nach der ImmoWertV, fortgeschrieben mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts.
Amtliche Auskünfte
Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bauakte und Planungsrecht – Fehlendes beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht.
Umweltdaten
Amtliche Karten zu Überschwemmungsgebieten und Starkregen für die Lage des Grundstücks.
Ortsbesichtigung
Eigene Besichtigung des Objekts mit Fotodokumentation – die Grundlage für Zustand, Ausstattung und Mängel.
Qualität
Wie wir für Qualität sorgen
Zertifiziert
Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert (LF) nach DIN EN ISO/IEC 17024, Zertifikats-Nr. DIA-IB-226, gültig bis 07.04.2031. Mehr dazu unter Über uns.
Vier-Augen-Prinzip
Jedes Gutachten wird im Vier-Augen-Prinzip von einem weiteren Sachverständigen geprüft.
Nachvollziehbar statt Versprechen
Finanzamt, Gericht und Bank prüfen jedes Gutachten selbst. Wir versprechen deshalb kein Ergebnis, sondern eine Herleitung, die sich Schritt für Schritt nachprüfen lässt: jede Annahme begründet, jede Zahl mit Quelle.
Häufige Fragen
Fragen zum Gutachten
Wie umfangreich ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB umfasst meist 40–50 Seiten, je nach Objekt und Besonderheiten. Ein Kurzgutachten arbeitet mit denselben Verfahren, dokumentiert aber kompakter. Mehr dazu im Ratgeber Kurzgutachten oder Vollgutachten.
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die allgemeinen Wertverhältnisse am Markt beziehen. Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der Zustand des Grundstücks bezieht (§ 2 ImmoWertV). Meist fallen beide zusammen – bei einer Erbschaft etwa auf den Todestag.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Das hängt vom Objekt ab: Für Eigentumswohnungen eignet sich oft das Vergleichswertverfahren, für vermietete Mehrfamilien- und Geschäftshäuser das Ertragswertverfahren, für selbst genutzte Einfamilienhäuser häufig das Sachwertverfahren. Welches Verfahren wir warum wählen, steht im Kapitel Wertermittlung. Hintergründe im Ratgeber Bewertungsverfahren für Immobilien.
Kann ich das Gutachten beim Finanzamt oder bei Gericht vorlegen?
Ja. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist zur Vorlage bei Gerichten, Behörden und Finanzämtern geeignet – etwa als Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG. Finanzamt und Gericht prüfen jedes Gutachten selbst. Deshalb ist bei uns jeder Rechenschritt mit seiner Quelle belegt.