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Restnutzungsdauer & AfA berechnen
Wie viel Gebäude-AfA steht Ihnen zu – und wie stark hebt ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung? Der Rechner zeigt beide Varianten im Vergleich.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht.
Der reguläre lineare AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr (Fertigstellung): 2,5 % bei Gebäuden vor 1925, 2,0 % für die Jahre 1925 bis 2022 und 3,0 % für Fertigstellungen ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG).
Lässt sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), darf entsprechend höher abgeschrieben werden: Der AfA-Satz beträgt dann 100 % geteilt durch die Restnutzungsdauer. Aus 2,0 % können so schnell 4 % oder 5 % werden – mit erheblichem Effekt auf die jährliche Steuerersparnis. Der Nachweis erfolgt in der Regel über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
AfA-Sätze nach Baujahr
Lineare Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG)
Der reguläre Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab.
Ihre AfA berechnen
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil liegt typischerweise zwischen 15 % (ländlich) und 40 % (Innenstadt). Anteilige Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) erhöhen die Bemessungsgrundlage.
Bestimmt den regulären AfA-Satz: vor 1925 → 2,5 %, 1925–2022 → 2,0 %, ab 2023 → 3,0 %.
Weisen Sie nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, erhöht sich der AfA-Satz auf 100 % ÷ Restnutzungsdauer. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
Hinweis:AfA ist nur bei Einkünfteerzielung (z. B. Vermietung) möglich, nicht bei reiner Selbstnutzung. Unverbindliche Orientierung, keine Steuerberatung.
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche Abschreibung – und damit die Steuerersparnis – deutlich erhöhen. Wir erstellen solche Gutachten nach anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zu AfA und Restnutzungsdauer
Wie hoch ist der AfA-Satz für Gebäude?
Bei Wohngebäuden richtet sich der lineare Satz nach der Fertigstellung: vor 1925 = 2,5 % (40 Jahre), 1925–2022 = 2,0 % (50 Jahre), ab 2023 = 3,0 % (33,33 Jahre). Maßgeblich ist das Baujahr, nicht das Kaufdatum.
Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Weisen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG), steigt der AfA-Satz auf 100 % ÷ Restnutzungsdauer. Bei einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren sind das 4 % statt 2 % – die jährliche Abschreibung verdoppelt sich. Das Gutachten amortisiert sich dadurch häufig bereits im ersten Jahr.
Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?
Der Kaufpreis wird in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufgeteilt; nur der Gebäudeanteil (zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten) ist abschreibbar. Grundlage ist eine vertragliche Aufteilung, die BMF-Arbeitshilfe oder ein Sachverständigengutachten. Grundstücksanteile liegen typischerweise zwischen 15 % und 40 %.
Gilt die AfA auch bei selbst genutztem Wohneigentum?
Nein. Die reguläre Gebäude-AfA setzt eine Einkünfteerzielung voraus (z. B. Vermietung). Für rein selbst genutzte Immobilien gibt es keine AfA – Ausnahmen bestehen nur bei denkmalgeschützten Objekten (§ 10f EStG).
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