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Ratgeber · Lasarz

Spekulationssteuer berechnen

Fällt beim Verkauf Ihrer Immobilie Spekulationssteuer an? Der Rechner prüft die 10-Jahres-Frist und die Eigennutzungs-Ausnahme und schätzt den steuerpflichtigen Gewinn.

Wer eine vermietete oder fremdgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG) versteuern – umgangssprachlich Spekulationssteuer. Sie ist keine eigene Steuerart, sondern Einkommensteuer zum persönlichen Satz.

Die 10-Jahres-Frist läuft vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Nach Ablauf ist der Gewinn im Privatvermögen in der Regel steuerfrei – unabhängig von der Nutzung.

Wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf steuerfrei – auch innerhalb der Frist. Seit 2024 gilt außerdem eine Freigrenze von 1.000 €.

Die wichtigsten Regeln

Wann steuerfrei?

Frist und Eigennutzung entscheiden.

10 JahreHaltefrist (Kauf- → Verkaufsvertrag)
3 JahreEigennutzung: Verkaufsjahr + 2 Vorjahre
1.000 €Freigrenze (seit 2024)
bis 45 %persönlicher Einkommensteuersatz

Ihre Spekulationssteuer berechnen

Maßgeblich für die 10-Jahres-Frist sind die Daten des notariellen Kauf- und Verkaufsvertrags, nicht das Kalenderjahr allein.

Hinweis: Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (zzgl. ggf. Soli und Kirchensteuer) versteuert. Bereits geltend gemachte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Unverbindliche Orientierung, keine Steuerberatung.

Voraussichtliche Spekulationssteuer
–Kaufpreis und Verkaufspreis eingeben
Veräußerungsgewinn–
Steuerpflichtig?–
Steuersatz–
Spekulationssteuer–

Ob die Eigennutzungs-Ausnahme tatsächlich greift, hängt von der genauen Nutzung ab und wird von den Finanzämtern geprüft. Eine belastbare Einordnung liefert Ihr Steuerberater; den realistischen Verkaufswert ermitteln wir für Sie.

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Wenn eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Der Gewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 %) besteuert.

Wie wird die 10-Jahres-Frist berechnet?

Vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Nicht Einzug, Zahlung oder Grundbucheintrag sind maßgeblich, sondern die Vertragsdaten.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Nach Ablauf von zehn Jahren generell. Innerhalb der Frist, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch geerbte Objekte übernehmen die Haltedauer des Erblassers.

Wie wird der Gewinn ermittelt?

Verkaufspreis abzüglich Veräußerungskosten und abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten). Bereits in Anspruch genommene AfA wird dem Gewinn wieder hinzugerechnet und erhöht so die Steuer.

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