Ratgeber
Mietspiegel im Landkreis Osnabrück: Melle, Wallenhorst, Belm & Co.
Welche Gemeinden einen Mietspiegel haben, was in den Tabellen steht und wie Sie die ortsübliche Miete ermitteln, wenn es keinen gibt.
Von Marc-André Lasarz – DIAZert-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024) und TEGoVA REVVeröffentlicht am
Wer im Landkreis Osnabrück eine Wohnung vermietet oder mietet, will wissen: Was ist hier ortsüblich? Anders als in der Stadt Osnabrück gibt es im Landkreis nur in wenigen Gemeinden einen Mietspiegel. Dieser Ratgeber zeigt alle aktuellen Tabellen, vergleicht sie an einem Beispiel und erklärt, was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Den Mietspiegel der Stadt erklärt der Ratgeber Mietspiegel Osnabrück.
Welche Gemeinden einen Mietspiegel haben
- Melle: Mietpreisspiegel 2026/2027, in Kraft seit 6. Juli 2026, Daten 2020–2025.
- Wallenhorst: Mietpreisspiegel 2025/2026, in Kraft seit 1. Januar 2025, Daten 2019–2024.
- Bad Rothenfelde: Mietpreisspiegel 2024/2025, Daten 2017–2024.
- Bad Laer: Mietspiegel 2026, Daten 2020–2026.
- Belm: Mietspiegel, Stand März 2024, Daten 2017–2022.
- Quakenbrück: Mietspiegel 2023/2024, ermittelt 2023.
- Bramsche: nur der Mietpreisspiegel 2020 (Daten 2016–2019) – inzwischen deutlich veraltet.
- Georgsmarienhütte: Ein neuer Mietspiegel ist in Arbeit, aber noch nicht veröffentlicht. Die letzte Ausgabe stammt von 2012.
Herausgegeben werden die Mietspiegel von den Städten und Gemeinden, jeweils unter Mitwirkung von Haus und Grund und dem Mieterverein für Osnabrück und Umgebung, meist auch des Immobilienverbands IVD. Sie verstehen sich als Orientierungshilfe; als „qualifiziert“ bezeichnet sich keiner von ihnen. Alle PDFs finden Sie auf der Seite Mietspiegel der Region.
Beispiel: 70 m², Baujahr 1975
So unterscheiden sich die Gemeinden für dieselbe Wohnung – 70 m² Wohnfläche, Baujahr 1975, mit Sammelheizung und Bad, ohne Zu- oder Abschläge:
| Gemeinde | Tabellenwert | Netto-Kaltmiete für 70 m² |
|---|---|---|
| Quakenbrück (2023/24) | 5,70 €/m² | 399,00 € |
| Wallenhorst (2025/26) | 6,10 €/m² | 427,00 € |
| Belm (März 2024) | 6,11 €/m² | 427,70 € |
| Melle (2026/27) | 6,21 €/m² | 434,70 € |
| Bad Laer (2026) | 6,54 €/m² | 457,80 € |
| Bad Rothenfelde (2024/25) | 6,98 €/m² | 488,60 € |
Belm, Melle, Bad Laer und Bad Rothenfelde weisen darauf hin, dass ein Großteil der tatsächlichen Mieten in einer Bandbreite von ±15 % um den Tabellenwert liegt. Vergleichen Sie Gemeinden nur in derselben Baujahresklasse – die jüngsten Klassen beginnen je nach Mietspiegel 2015, 2016 oder 2020.
Mietspiegel Melle 2026/2027
Netto-Kaltmiete in €/m² Wohnfläche, Wohnungen mit Sammelheizung und Bad oder Dusche (Quelle: Mietpreisspiegel Melle 2026/2027, S. 9):
| Größe | bis 1965 | 1966–71 | 1972–79 | 1980–89 | 1990–99 | 2000–15 | ab 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 6,80 | 6,99 | 7,25 | 7,50 | 7,84 | 9,91 | 11,00 |
| über 40–60 m² | 6,08 | 6,36 | 6,49 | 6,77 | 7,70 | 9,33 | 10,41 |
| über 60–80 m² | 5,97 | 6,02 | 6,21 | 6,66 | 7,36 | 9,00 | 9,76 |
| über 80–100 m² | 5,69 | 5,82 | 6,14 | 6,26 | 7,28 | 8,03 | 9,63 |
| über 100 m² | 5,64 | 5,82 | 5,97 | 6,25 | 6,85 | 7,73 | 9,37 |
Mietspiegel Wallenhorst 2025/2026
Netto-Kaltmiete in €/m², Wohnungen mit Sammelheizung, Bad oder Dusche und Isolierverglasung (Quelle: Mietpreisspiegel Wallenhorst 2025/2026, 11. Fortschreibung):
| Größe | bis 1965 | 1966–71 | 1972–79 | 1980–89 | 1990–99 | 2000–14 | ab 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 6,30 | 6,60 | 6,70 | 6,80 | 7,10 | 7,60 | 8,90 |
| über 40–60 m² | 5,90 | 6,30 | 6,50 | 6,60 | 6,80 | 7,40 | 8,70 |
| über 60–80 m² | 5,70 | 6,00 | 6,10 | 6,20 | 6,50 | 7,30 | 8,60 |
| über 80–100 m² | 5,60 | 5,70 | 5,80 | 5,90 | 6,30 | 6,90 | 8,20 |
| über 100 m² | 5,20 | 5,30 | 5,40 | 5,80 | 6,10 | 6,60 | 7,90 |
Mietspiegel Bad Rothenfelde 2024/2025
Netto-Kaltmiete in €/m², Wohnungen mit Sammelheizung, Bad oder Dusche und Isolierverglasung (Quelle: Mietpreisspiegel Bad Rothenfelde 2024/2025):
| Größe | bis 1965 | 1966–71 | 1972–79 | 1980–89 | 1990–99 | 2000–09 | 2010–14 | ab 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 8,30 | 8,40 | 8,50 | 9,00 | 9,50 | 9,90 | 10,50 | 11,50 |
| 41–60 m² | 7,30 | 7,40 | 7,50 | 8,00 | 8,96 | 9,46 | 9,96 | 10,70 |
| 61–80 m² | 6,88 | 6,92 | 6,98 | 7,31 | 7,95 | 8,17 | 9,25 | 9,50 |
| 81–100 m² | 6,50 | 6,75 | 6,78 | 6,84 | 7,10 | 7,49 | 8,50 | 8,94 |
| über 100 m² | 6,08 | 6,20 | 6,25 | 6,50 | 6,90 | 7,30 | 8,05 | 8,50 |
Mietspiegel Belm (Stand März 2024)
Netto-Kaltmiete in €/m², Wohnungen mit Sammelheizung und Bad oder Dusche (Quelle: Mietspiegel der Gemeinde Belm, Stand März 2024, S. 8). Neubaumieten bei Erstvermietung sind nicht erfasst.
| Größe | vor 1965 | 1966–71 | 1972–79 | 1980–89 | 1990–99 | 2000–09 | 2010–19 | ab 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 6,50 | 6,80 | 6,90 | 7,00 | 7,20 | 7,50 | 7,70 | 9,90 |
| über 40–60 m² | 6,10 | 6,15 | 6,18 | 6,50 | 6,70 | 7,20 | 7,60 | 9,40 |
| über 60–80 m² | 6,00 | 6,08 | 6,11 | 6,30 | 6,50 | 7,01 | 7,59 | 9,00 |
| über 80–100 m² | 5,50 | 5,64 | 6,00 | 6,15 | 6,21 | 6,50 | 7,10 | 8,60 |
| über 100 m² | 5,40 | 5,50 | 5,55 | 5,80 | 6,00 | 6,20 | 6,50 | 8,40 |
Mietspiegel Bad Laer 2026
Netto-Kaltmiete in €/m², Wohnungen mit Sammelheizung, Bad oder Dusche und Isolierverglasung, ermittelt aus den Jahren 2020–2026 (Quelle: Mietspiegel 2026 der Gemeinde Bad Laer, 277 Datensätze). Er ist eine Fortschreibung des Mietspiegels 2023/2024.
| Größe | bis 1965 | 1966–76 | 1977–87 | 1988–98 | 1999–2009 | 2010–14 | ab 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 6,70 | 7,00 | 8,00 | 8,50 | 9,02 | 9,50 | 10,53 |
| über 40–60 m² | 6,55 | 6,86 | 7,01 | 7,81 | 8,74 | 8,80 | 9,75 |
| über 60–80 m² | 6,38 | 6,54 | 6,55 | 6,88 | 7,26 | 8,32 | 9,04 |
| über 80–100 m² | 5,93 | 6,45 | 6,48 | 6,63 | 7,10 | 8,14 | 8,97 |
| über 100 m² | 5,77 | 5,87 | 6,04 | 6,15 | 6,44 | 7,25 | 8,50 |
Mietspiegel Quakenbrück 2023/2024
Netto-Kaltmiete in €/m² für Wohnungen, die dem üblichen Modernisierungsstandard entsprechen, ermittelt 2023 (Quelle: Mietspiegel 2023/2024 der Stadt Quakenbrück, herausgegeben von der Samtgemeinde Artland, 697 Datensätze). Eine neuere Ausgabe ist bisher nicht erschienen. Achtung: Die Baujahresklassen sind anders geschnitten als in den übrigen Mietspiegeln.
| Größe | bis 1965 | 1966–75 | 1976–85 | 1986–95 | 1996–2005 | 2006–15 | ab 2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 40 m² | 5,73 | 6,82 | 7,74 | 8,94 | 8,99 | 9,25 | 10,14 |
| über 40–60 m² | 5,65 | 6,51 | 6,71 | 6,91 | 7,01 | 7,12 | 7,92 |
| über 60–80 m² | 5,39 | 5,70 | 6,03 | 6,31 | 6,56 | 6,56 | 7,86 |
| über 80–100 m² | 4,71 | 5,10 | 5,60 | 5,75 | 5,96 | 6,09 | 7,83 |
| über 100 m² | 4,37 | 4,56 | 4,93 | 5,39 | 5,54 | 5,80 | 6,37 |
Zu- und Abschläge: Ausstattung, Modernisierung, Lage
- Fehlende Sammelheizung oder fehlendes Bad: je 10 % Abschlag in Belm, Melle und Wallenhorst; Belm zieht zusätzlich 5 % ab, wenn Isolierverglasung fehlt. Bad Laer, Bad Rothenfelde und Quakenbrück nennen diese Punkte als Abschlagsmerkmale ohne festen Prozentsatz.
- Modernisierung: Nach einer Modernisierung – in den meisten Mietspiegeln einer umfassenden, etwa einer Kernsanierung – kann die Wohnung entsprechend dem erreichten Standard in eine höhere Baujahresklasse eingestuft werden. In Belm gilt: Erreicht die Wohnung den KfW-55-Standard, zählt das Jahr der Sanierung.
- Ausstattung: Besonders gute Sanitärausstattung, separates WC, hochwertige Bodenbeläge, Einbaumöbel oder eine Einbauküche sprechen für einen Zuschlag, in einigen Mietspiegeln auch Barrierefreiheit. Eine nicht abgeschlossene Wohnung, fehlende Warmwasserversorgung oder ein fehlender Keller sprechen für einen Abschlag. Feste Beträge nennen die Mietspiegel dafür nicht.
- Lage: Gute oder einfache Wohnlagen können zu Zu- oder Abschlägen führen. Einen festen Betrag dafür nennt keiner der Mietspiegel.
Bissendorf, Georgsmarienhütte & Co.: Gemeinden ohne aktuellen Mietspiegel
Für Bissendorf (einzige Ausgabe 2019), Bad Iburg, Bad Essen, Bohmte, Ostercappeln, Hasbergen, Hagen a. T. W., Dissen, Hilter und Glandorf gibt es keinen aktuellen Mietspiegel. In Georgsmarienhütte ist ein neuer in Arbeit. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich dann ermitteln über:
- vergleichbare Wohnungen im Ort – ähnlich in Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage,
- den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde, mit Blick auf Unterschiede in Lage und Nachfrage,
- ein Mietwertgutachten, das die Miete für die einzelne Wohnung nachvollziehbar herleitet.
Welche Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen zulässig sind, regelt § 558a BGB. Im Einzelfall beraten Mieterverein und Haus & Grund ihre Mitglieder.
Wann ein Mietwertgutachten sinnvoll ist
Ein Mietspiegel ist eine Tabelle mit Durchschnittswerten. Für Wohnungen, die nicht hineinpassen – Häuser, Neubauten, besondere Ausstattung, Gemeinden ohne Mietspiegel – oder wenn es um viel geht, etwa bei Vermietung an Angehörige oder einem Streit über die Miethöhe, ermittelt ein Mietwertgutachten die Miete für das einzelne Objekt. Mehr dazu im Ratgeber Mietwertgutachten und ortsübliche Miete.
Häufige Fragen
Welche Gemeinden im Landkreis Osnabrück haben einen Mietspiegel?
Mietspiegel gibt es für Melle (2026/2027), Bad Laer (2026), Wallenhorst (2025/2026), Bad Rothenfelde (2024/2025), Belm (Stand März 2024) und Quakenbrück (2023/2024). Bramsche hat zuletzt 2020 einen Mietspiegel veröffentlicht. Georgsmarienhütte erstellt gerade einen neuen. Für Bissendorf, Bad Iburg, Bad Essen, Bohmte, Ostercappeln, Hasbergen, Hagen a. T. W., Dissen, Hilter und Glandorf gibt es keinen.
Gibt es einen Mietspiegel für Bissendorf?
Nein. Bissendorf hat 2019 einmalig einen Mietspiegel veröffentlicht, seitdem keinen neuen. Die ortsübliche Miete lässt sich dort über vergleichbare Wohnungen, den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde oder ein Mietwertgutachten ermitteln.
Wie lese ich den Mietspiegel richtig?
Suchen Sie die Zeile mit der Wohnungsgröße und die Spalte mit dem Baujahr Ihrer Wohnung. Der Wert gilt für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad. Fehlt eines davon, sehen Belm, Melle und Wallenhorst je 10 % Abschlag vor. Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, kann sie entsprechend dem erreichten Standard in eine höhere Baujahresklasse eingestuft werden. Lage und Ausstattung können zu weiteren Zu- oder Abschlägen führen.
Gilt der Mietspiegel auch für Neubauwohnungen und Häuser?
Nicht für alles. Möblierte Wohnungen und Einfamilienhäuser sind in allen sechs Mietspiegeln ausgenommen, in Melle, Wallenhorst und Bad Rothenfelde auch Kleinstwohnungen. Belm schließt ausdrücklich Neubaumieten bei Erstvermietung aus.
Was mache ich, wenn meine Wohnung nicht in den Mietspiegel passt?
Dann hilft ein Blick auf vergleichbare Wohnungen oder ein Mietwertgutachten, das die ortsübliche Miete für Ihre Wohnung einzeln ermittelt. Welche Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen zulässig sind, regelt § 558a BGB – im Einzelfall beraten Mieterverein bzw. Haus & Grund ihre Mitglieder.
Wo bekomme ich die Mietspiegel als PDF?
Alle aktuellen Ausgaben und ältere Jahrgänge finden Sie auf unserer Seite Mietspiegel der Region.
Über den Autor: Marc-André Lasarz
Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung DIAZert (LF) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und TEGoVA Recognised European Valuer (REV). Seit über 22 Jahren in der Immobilienbranche, Sachverständigenbüro in Osnabrück – Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauer-Gutachten und Ankaufberatung in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.
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