Frist sichern
Prüfen Sie das Datum Ihres Feststellungsbescheids. Ist die Frist knapp, legen Sie – oder Ihre Steuerkanzlei – vorsorglich Einspruch ein. Begründung und Gutachten können nachgereicht werden.
Erbschaft & Schenkung · § 198 BewG
Erbschaftsteuer-Bescheid prüfen lassen
Das Finanzamt stellt den Wert geerbter und geschenkter Immobilien nach Aktenlage fest – oft höher, als der Markt hergibt. Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, den niedrigeren Wert nachzuweisen. Entscheidend ist, die Frist von einem Monat nicht zu versäumen.
§ 198BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
1 MonatEinspruchsfrist nach Bekanntgabe (§ 355 AO)
17024DIN EN ISO/IEC · DIAZert
Zuerst die Frist: ein Monat ab Bekanntgabe
Den Wert Ihrer Immobilie stellt das Finanzamt in einem eigenen Feststellungsbescheid fest – noch bevor der Steuerbescheid kommt. Der Einspruch dagegen ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO). Danach ist der Wert in aller Regel bestandskräftig.
Unser Rat: Legen Sie – oder Ihre Steuerkanzlei – vorsorglich Einspruch ein. Die Begründung und das Gutachten können nachgereicht werden.
Das Problem
Warum der Wert im Bescheid oft zu hoch ist
Die gesetzliche Bewertung ist ein Massenverfahren. Was Ihre Immobilie im Einzelfall weniger wert macht, sieht sie nicht.
Bewertung nach Aktenlage
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Eine Besichtigung findet so gut wie nie statt.
Pauschale Ansätze
Bodenrichtwerte und standardisierte Rechengrößen bilden den Durchschnitt ab – Lage im Detail, Zuschnitt und Grundriss Ihrer Immobilie bleiben außen vor.
Zustand bleibt unberücksichtigt
Sanierungsstau, Feuchtigkeit, veraltete Haustechnik oder Baumängel senken den Marktwert spürbar, fließen in die Pauschalbewertung aber kaum ein.
Rechte und Belastungen
Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht oder Baulast mindern den Wert. Im Gutachten werden sie konkret beziffert.
Ihr Recht
Was § 198 BewG regelt
Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist im Bewertungsgesetz ausdrücklich vorgesehen.
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Wessen Gutachten dafür in Frage kommt, bestimmt Absatz 2:
„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
§ 198 Abs. 2 BewG – Quelle: gesetze-im-internet.de, abgerufen im Oktober 2026
Marc-André Lasarz ist zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) und TEGoVA Recognised European Valuer (REV). Unsere Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB sind zur Vorlage beim Finanzamt geeignet. Wichtig bleibt die Qualität der Herleitung: Das Gutachten muss den Wert zum Bewertungsstichtag nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlung (ImmoWertV) vollständig und nachvollziehbar begründen.
Praxisfall
218.000 € weniger Bemessungsgrundlage
Ein Einfamilienhaus aus unserer Praxis (anonymisiert): Das Finanzamt stellte 708.000 € fest. Unser Gutachten ergab einen Verkehrswert von rund 490.000 €.
708.000 €Wert laut Feststellungsbescheid
490.000 €Verkehrswert laut Gutachten
≈ 33–41 T€weniger Steuer bei 15–19 % (Steuerklasse I)
Beispiel aus einem Einzelfall – kein Versprechen für andere Objekte. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt von Freibeträgen, Steuerklasse und dem gesamten Erwerb ab. Eine erste Orientierung gibt unser Erbschaft- & Schenkungsteuer-Rechner; die steuerliche Beurteilung übernimmt Ihre Steuerkanzlei.
Ablauf
In vier Schritten zum Nachweis
Von der Fristsicherung bis zur Vorlage beim Finanzamt.
Bescheid prüfen lassen
Sie senden uns den Bescheid und die Eckdaten der Immobilie. Wir sagen Ihnen ehrlich, ob der festgestellte Wert erkennbar zu hoch ist und sich ein Gutachten für Sie rechnet.
Ortstermin & Gutachten
Wir besichtigen die Immobilie und ermitteln den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag – dem Tag des Erbfalls bzw. der Schenkung – nach ImmoWertV 2021, im Vier-Augen-Prinzip geprüft.
Nachweis beim Finanzamt
Sie oder Ihre Steuerkanzlei reichen das Gutachten beim Finanzamt ein. Bei Rückfragen erläutern wir die Herleitung fachlich.
Kosten
Gutachterkosten und Steuer
Das Honorar nennen wir Ihnen vor der Beauftragung als verbindlichen Festpreis – Näheres auf der Seite Preise & Honorare. Wir raten ab, wenn die zu erwartende Steuerersparnis den Aufwand nicht deutlich übersteigt.
Für den Erbfall hat der Bundesfinanzhof entschieden: Die Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen anfallen (BFH, Urteil vom 19.06.2013 – II R 20/12). Wie das in Ihrem Fall zu behandeln ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; gern stimmen wir uns direkt mit ihm ab.
Weiterführend
Hilfreich für Ihre Vorbereitung
Unterlagen-Checkliste
Welche Unterlagen wir für das Gutachten brauchen – und wo Sie sie bekommen. Zum Abhaken und Ausdrucken.
Zur ChecklisteErbschaft- & Schenkungsteuer-Rechner
Erste Orientierung zu Freibeträgen und Steuer – kostenlos und unverbindlich.
Zum RechnerErbschaft & Schenkung
Alles zum Immobiliengutachten im Erbfall: Erbengemeinschaft, Pflichtteil, Wohnrecht und Nießbrauch.
Zur LeistungsseiteAlle Rechner im Überblick: Rechner & Tools.
Auf einen Blick
Umfang, Dauer und Honorar
Was Sie bei dieser Leistung erwarten können – verbindlich, bevor Sie beauftragen.
| Umfang | Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zum Bewertungsstichtag (Erbfall bzw. Schenkung) – mit Ortsbesichtigung, Prüfung von Baulasten sowie vollständiger Dokumentation und Herleitung (meist 40–50 Seiten) |
|---|---|
| Dauer | In der Regel 2–4 Wochen nach dem Ortstermin |
| Honorar | Verbindlicher Festpreis vorab – kalkuliert auf Basis der BVS-Honorarrichtlinie, ohne Nachberechnung |
| Geeignet für | Finanzamt – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG im Einspruchsverfahren gegen den Feststellungsbescheid |
| Qualifikation | Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert), TEGoVA Recognised European Valuer (REV) – Vier-Augen-Prinzip |
Häufige Fragen
Welcher Bescheid ist gemeint – der Steuerbescheid oder der Feststellungsbescheid?
Entscheidend ist der Feststellungsbescheid: Bevor die Erbschaft- oder Schenkungsteuer festgesetzt wird, stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, ihren Wert in einem eigenen Bescheid gesondert fest. Dieser Bescheid ist die verbindliche Grundlage für den späteren Steuerbescheid. Wer den Wert angreifen will, muss deshalb gegen den Feststellungsbescheid Einspruch einlegen – ein Einspruch erst gegen den Steuerbescheid kommt zu spät.
Wie viel Zeit habe ich für den Einspruch?
Einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 AO). Der Einspruch kann zunächst ohne Begründung eingelegt werden; Begründung und Gutachten lassen sich nachreichen. Lassen Sie die Frist im Zweifel von Ihrer Steuerkanzlei wahren – danach wird der Wert in aller Regel bestandskräftig.
Wessen Gutachten kann als Nachweis dienen?
Das regelt § 198 Abs. 2 BewG: Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses dienen – oder das Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Marc-André Lasarz ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger (DIAZert). Ob das Finanzamt dem Gutachten im Einzelfall folgt, hängt zusätzlich von einer methodisch sauberen, nachvollziehbaren Herleitung ab.
Reicht ein Kurzgutachten?
Für den Nachweis nach § 198 BewG empfiehlt sich das vollständig begründete Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Ein Kurzgutachten dient hier allenfalls der ersten Einschätzung, ob sich der Aufwand lohnt.
Brauche ich immer ein Gutachten?
Nein. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann als Nachweis auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis für das Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind. Wurde die Immobilie also zeitnah verkauft, besprechen Sie diesen Weg mit Ihrer Steuerkanzlei.
Kann ich die Gutachterkosten steuerlich geltend machen?
Im Erbfall hat der Bundesfinanzhof entschieden: Die Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen anfallen (BFH, Urteil vom 19.06.2013 – II R 20/12). Wie das in Ihrem Fall – und bei einer Schenkung – zu behandeln ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Gilt das auch bei einer Schenkung?
Ja. Der Grundbesitzwert wird für Erbschaft- und Schenkungsteuer nach denselben Vorschriften festgestellt; der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG steht in beiden Fällen offen. Bewertungsstichtag ist bei der Schenkung der Tag ihrer Ausführung. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie verschenken.
Rechtsstand: Oktober 2026. Diese Seite ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung; die Fristen und die steuerliche Behandlung in Ihrem Fall klären Sie bitte mit Ihrer Steuerkanzlei.
Kontakt
Kostenlose Erstberatung zu Ihrem Bescheid
Nennen Sie uns das Datum Ihres Bescheids, den festgestellten Wert und die Eckdaten der Immobilie. Wir melden uns umgehend – bei knapper Frist bitte zusätzlich anrufen.