Erbbaurecht bewerten: So wird der Wert ermittelt

Ein Haus auf fremdem Grund: Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude dem Erbbauberechtigten, das Grundstück einem anderen – oft einer Kirchengemeinde, einer Stiftung, einer Kommune oder dem Land. Spätestens bei Verkauf, Erbfall, Scheidung oder einer Erbbauzinsanpassung stellt sich die Frage: Was ist das Erbbaurecht wert – und was das Grundstück? Dieser Ratgeber erklärt, worauf es bei der Bewertung ankommt.

Was ist ein Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG). Es wird für eine feste Laufzeit bestellt, oft für mehrere Jahrzehnte, und im Gegenzug zahlt der Erbbauberechtigte meist einen regelmäßigen Erbbauzins. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch angelegt, das Erbbaugrundbuch.

Was im Einzelnen gilt – Laufzeit, Erbbauzins und seine Anpassung, Entschädigung, Heimfall, Zustimmungspflichten – steht im Erbbaurechtsvertrag. Er ist deshalb die wichtigste Unterlage jeder Bewertung.

Zwei Werte: Erbbaurecht und Erbbaugrundstück

Bewertet werden zwei verschiedene Dinge, und zwar jedes für sich (§ 48 ImmoWertV):

• Das Erbbaurecht: das Gebäude zusammen mit dem Recht, das Grundstück für die Restlaufzeit zu nutzen – belastet mit der Pflicht, den Erbbauzins zu zahlen. Diesen Wert braucht in der Regel der Erbbauberechtigte, etwa beim Verkauf seines Hauses.
• Das Erbbaugrundstück: das Grundstück, belastet mit dem Erbbaurecht. Der Eigentümer bekommt bis zum Ende der Laufzeit den Erbbauzins und danach das Grundstück zurück. Diesen Wert braucht in der Regel der Grundstückseigentümer – oder der Erbbauberechtigte, wenn er das Grundstück kaufen möchte.

Wichtig: Die beiden Werte ergeben zusammen nicht automatisch den Wert desselben Grundstücks samt Gebäude ohne Erbbaurecht. Wie hoch jeder Wert ist, hängt vom einzelnen Vertrag und vom Markt ab.

Was den Wert bestimmt

• Restlaufzeit: Je kürzer sie ist, desto näher rückt der Zeitpunkt, an dem das Gebäude an den Grundstückseigentümer fällt. Das wirkt sich auf beide Werte aus – und auf die Finanzierbarkeit.
• Erbbauzins: Entscheidend ist, wie der vertraglich erzielbare Erbbauzins zu dem Erbbauzins steht, der heute bei einer Neubestellung angemessen wäre. Ist der vereinbarte Zins niedriger, hat das Erbbaurecht einen wirtschaftlichen Vorteil; ist er höher, einen Nachteil.
• Anpassungsklauseln: Viele Verträge koppeln den Erbbauzins an einen Index. Bei Wohngebäuden begrenzt § 9a ErbbauRG Erhöhungen. Was vertraglich und gesetzlich möglich ist, fließt in den erzielbaren Erbbauzins ein (§ 50 Abs. 4 ImmoWertV).
• Entschädigung bei Zeitablauf: Endet das Erbbaurecht, muss der Grundstückseigentümer das Gebäude entschädigen (§ 27 ErbbauRG). Ist vertraglich nur ein Teil des Gebäudewerts zu entschädigen, mindert der nicht entschädigte Anteil den Wert des Erbbaurechts und erhöht den des Grundstücks (§ 50 Abs. 2, § 52 Abs. 2 ImmoWertV).
• Heimfall: Der Vertrag kann regeln, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen auf den Eigentümer übertragen muss (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG), etwa bei Zahlungsrückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Dann ist eine angemessene Vergütung zu zahlen (§ 32 ErbbauRG).
• Zustimmungsvorbehalte: Brauchen Verkauf oder Beleihung die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 ErbbauRG), kann das den Kreis der Käufer und die Finanzierung einschränken.
• Gebäude und Lage: Wie bei jeder Bewertung zählen Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und Lage.

So rechnet die ImmoWertV 2021

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt Erbbaurecht und Erbbaugrundstück in §§ 48 bis 52. Der Verkehrswert kann im Vergleichswertverfahren oder auf andere geeignete Weise ermittelt werden – je nachdem, welche Daten zur Verfügung stehen. Ein Verfahren ist nicht von vornherein vorgeschrieben.

• Vergleichspreise: Gibt es genügend Kaufpreise vergleichbarer Erbbaurechte oder Erbbaugrundstücke, kann der Wert direkt daraus abgeleitet werden (§ 49, § 51 ImmoWertV).
• Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 50 ImmoWertV): der Gebäudeanteil – Wert des Grundstücks samt Gebäude ohne Erbbaurecht abzüglich des Bodenwerts – plus der über die Restlaufzeit kapitalisierte Unterschied zwischen angemessenem und erzielbarem Erbbauzins. Ein nicht zu entschädigender Gebäudeanteil wird abgezogen.
• Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks (§ 52 ImmoWertV): der über die Restlaufzeit abgezinste Bodenwert plus der kapitalisierte erzielbare Erbbauzins; ein nicht zu entschädigender Gebäudeanteil wird hinzugerechnet.
• Marktanpassung: Der finanzmathematische Wert ist noch nicht der Marktwert. Er wird mit einem Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstücksfaktor an den Markt angepasst (§ 49 Abs. 2, § 51 Abs. 2 ImmoWertV). Ob der zuständige Gutachterausschuss solche Faktoren veröffentlicht, ist regional unterschiedlich; fehlen sie, muss der Sachverständige die Anpassung nachvollziehbar begründen.

Am Ende werden noch besondere Merkmale des einzelnen Objekts berücksichtigt, zum Beispiel ein Instandhaltungsstau.

Erbbaurecht bei Erbschaft und Schenkung

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt nach eigenen Regeln (§§ 192–194 Bewertungsgesetz). Die Berechnung ist typisiert und berücksichtigt den einzelnen Vertrag nur eingeschränkt.

Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nach § 198 BewG nachweisen – regelmäßig mit dem Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Wie Sie dabei vorgehen und welche Fristen gelten, lesen Sie auf unserer Seite Erbschaftsteuer-Bescheid prüfen lassen und im Ratgeber Immobilienbewertung im Erbfall.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist

• Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung auf Erbbaurecht
• Erbfall, Schenkung oder Scheidung, wenn ein Erbbaurecht oder Erbbaugrundstück zum Vermögen gehört
• Kauf des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten oder Ablösung des Erbbaurechts
• Verlängerung des Erbbaurechts oder Neuverhandlung des Erbbauzinses
• Vertragsende oder Heimfall, wenn über Entschädigung oder Vergütung zu entscheiden ist
• Finanzierung, wenn die Bank einen belastbaren Wert braucht

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Wert nachvollziehbar und ist geeignet zur Vorlage bei Gerichten, Behörden und Finanzämtern. Mehr zu unserer Leistung lesen Sie auf der Seite Erbbaurecht; was ein Gutachten kostet, im Ratgeber Was kostet ein Verkehrswertgutachten? Vor dem Auftrag erhalten Sie von uns einen verbindlichen Festpreis.

Diese Unterlagen werden gebraucht

• Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen und Änderungen
• aktueller Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
• aktuell gezahlter Erbbauzins und die bisherigen Anpassungen
• Bauunterlagen: Pläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen

Was fehlt, beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt und Bauamt. Die vollständige Liste finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste.