Jahressteuergesetz 2026: Was für Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung gilt

Wer eine vermietete Immobilie besitzt oder kaufen will, schreibt das Gebäude über die Jahre ab. Wie hoch diese Abschreibung (AfA) ausfällt, hängt an zwei Größen: am Gebäudeanteil des Kaufpreises und an der Nutzungsdauer des Gebäudes. Für beide Größen kann ein Sachverständigengutachten den Nachweis liefern. Das Jahressteuergesetz 2026 hat beide Themen berührt – mit unterschiedlichem Ergebnis.

Dieser Beitrag fasst zusammen, was der Bundestag beschlossen hat, was noch offen ist und was das für Eigentümer, Käufer und Steuerkanzleien bedeutet. Grundlage sind die Drucksachen des Bundestags; die Quellen stehen am Ende.

Der Stand des Verfahrens

Wichtig für die Einordnung: Solange der Bundesrat nicht zugestimmt hat und das Gesetz nicht verkündet ist, gilt das bisherige Recht. Der Bundesrat kann auch den Vermittlungsausschuss anrufen; dann könnten einzelne Punkte noch einmal verhandelt werden.

Restnutzungsdauer: Der Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt

Gebäude werden steuerlich pauschal abgeschrieben, je nach Fertigstellungsjahr mit 2 %, 2,5 % oder 3 % im Jahr. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG diese zugrunde gelegt werden. Aus 2 % können so zum Beispiel 4 % werden. Den Nachweis führt in der Praxis ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Der Bundesrat wollte diese Möglichkeit deutlich einschränken: Eine kürzere Nutzungsdauer sollte nur noch zählen, wenn sie schon im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bestand. Für Gebäude, deren Nutzungsdauer sich erst im Lauf der Jahre verkürzt hat, wäre der Nachweis damit nicht mehr möglich gewesen.

Der Bundestag hat diesen Vorschlag nicht übernommen. Die am 12. November 2026 beschlossene Fassung ändert § 7 Abs. 4 EStG nicht. Es bleibt damit bei der bisherigen Rechtslage:

• Nach dem Bundesfinanzhof ist jede Methode zulässig, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere Nutzungsdauer darzulegen (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
• Auch das Modell der ImmoWertV 2021 ist geeignet – wenn das Gutachten das einzelne Gebäude würdigt, also Bauzustand, Modernisierungen und Instandhaltungsrückstand (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).
• Das strengere Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22.02.2023 ist seit dem 01.12.2025 aufgehoben.

Im Bericht des Finanzausschusses wird als Anlass des Vorschlags die Sorge vor einem Missbrauch durch unseriöse Gutachten genannt (BT-Drs. 21/9139, S. 131, Äußerung einer Oppositionsfraktion). Umso wichtiger ist eine saubere Herleitung: mit Ortsbesichtigung, dokumentiertem Zustand und nachvollziehbarer Begründung. Ob das Finanzamt einem Gutachten im Einzelfall folgt, kann niemand vorab zusagen. Mehr zum Vorgehen im Ratgeber Restnutzungsdauer & AfA.

Kaufpreisaufteilung: Der neue § 6f EStG

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb muss jeder Kaufpreis aufgeteilt werden. Bisher beruhte das auf der Rechtsprechung und auf einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Mit § 6f EStG soll die Aufteilung erstmals im Gesetz stehen. Die vom Bundestag beschlossene Vorschrift hat drei Absätze:

• Absatz 1 – der Kaufvertrag geht vor: Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie „die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“.
• Absatz 2 – sonst gilt die ImmoWertV: Fehlt eine tragfähige Aufteilung im Vertrag, werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt, einschließlich der Wahl des passenden Verfahrens (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert). Vom marktangepassten vorläufigen Verfahrenswert wird der Bodenwert abgezogen; Besonderheiten des Objekts werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Kaufpreis wird dann im Verhältnis der beiden Werte aufgeteilt.
• Absatz 3 – Arbeitshilfe und Gutachten: Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung; ihr Ergebnis kann der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Weist der Steuerpflichtige eine abweichende Aufteilung nach, ist diese zugrunde zu legen. Der Nachweis ist durch ein Gutachten zu führen, das für diesen Zweck und nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellt wurde.

Wer das Gutachten erstellen darf

§ 6f Abs. 3 EStG nennt in der beschlossenen Fassung zwei Gruppen: öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken – und Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind.

Der Regierungsentwurf wollte bei den zertifizierten Sachverständigen nur solche zulassen, die für „alle Arten“ von Grundstücken zertifiziert sind. Der Finanzausschuss hat das geändert und den Kreis an § 198 Abs. 2 BewG angeglichen, der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt. Was die beiden Qualifikationen unterscheidet, erklärt der Ratgeber Zertifiziert oder öffentlich bestellt?

Für wen und ab wann § 6f gilt

• Auch für private Vermieter: § 6f steht bei den Regeln für Betriebsvermögen. Über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG gilt er aber entsprechend für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• Nur für neue Kaufverträge: § 6f soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines Vertrags angeschafft werden, der nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam geschlossen wird (§ 52 Abs. 14b EStG).
• Frühere Käufe: Hier bleibt es bei der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Danach ist die Arbeitshilfe eine Schätzhilfe und kann durch ein Sachverständigengutachten widerlegt werden (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Was das für Eigentümer und Käufer bedeutet

• Vor dem Kauf: Eine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag bleibt der einfachste Weg. Sie muss zu den tatsächlichen Wertverhältnissen passen und sich begründen lassen.
• Nach dem Kauf: Prüfen Sie, zu welchem Ergebnis die Arbeitshilfe kommt. Sie rechnet mit Pauschalen und kennt weder den Zustand des Gebäudes noch Besonderheiten des Grundstücks. Passt das Ergebnis nicht zum Objekt, führt der Weg über ein Gutachten.
• Gutachten mit Ortsbesichtigung: Die beschlossene Regel verlangt ein Gutachten nach persönlicher Vorortbesichtigung, das eigens für die Kaufpreisaufteilung erstellt wurde. Eine Berechnung allein nach Aktenlage genügt dafür nicht.
• Restnutzungsdauer prüfen: Die Aufteilung bestimmt, wie viel abgeschrieben wird; die Nutzungsdauer bestimmt, wie schnell. Bei älteren Gebäuden lohnt es sich, beides zusammen anzusehen.

Ein Rechenbeispiel

Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Kaufpreis 400.000 € für ein vermietetes Wohnhaus, regulärer AfA-Satz 2 %:

Ob ein Gutachten im Einzelfall zu einem höheren Gebäudeanteil oder einer kürzeren Nutzungsdauer führt, hängt vom Objekt ab – das Ergebnis steht nicht vorher fest. Eine erste Orientierung geben unser Grund-und-Boden-Rechner und der AfA-Rechner. Die steuerliche Beurteilung gehört in die Hand Ihrer Steuerberatung.

So unterstützen wir Sie

Marc-André Lasarz ist von der DIAZert (DIA Consulting AG, akkreditiert durch die Deutsche Akkreditierungsstelle) nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständiger für Immobilienbewertung für die Marktwertermittlung aller Immobilienarten zertifiziert (Zertifikat DIA-IB-226, gültig bis 07.04.2031). Er gehört damit zu dem Gutachterkreis, den § 6f Abs. 3 EStG in der vom Bundestag beschlossenen Fassung nennt.

• Gutachten zur Kaufpreisaufteilung – Bodenwert und Gebäudewert nach der ImmoWertV, mit Ortsbesichtigung.
• Restnutzungsdauer-Gutachten – Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
• Zusammenarbeit mit Steuerkanzleien – wir liefern den Nachweis, die steuerliche Würdigung bleibt bei der Kanzlei.

Sie erhalten vor der Beauftragung einen Festpreis. Die erste Einschätzung, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt lohnt, ist kostenlos: Schildern Sie uns kurz Ihren Fall.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• Deutscher Bundestag, Textarchiv: Bundestag beschließt das Jahressteuergesetz 2026 (12.11.2026).
• Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses, BT-Drs. 21/9139 vom 11.11.2026 – mit dem Wortlaut von § 6f EStG und der Anwendungsregel in § 52 Abs. 14b EStG.
• Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 21/8283, mit Stellungnahme des Bundesrats (BR-Drs. 447/26) und Gegenäußerung der Bundesregierung.
• Bundesfinanzhof, Urteile vom 21.07.2020 (IX R 26/19), 28.07.2021 (IX R 25/19) und 23.01.2024 (IX R 14/23).

Stand: 13. November 2026. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Bundesrat entschieden hat und das Gesetz verkündet ist.